Законът за местните данъци и такси (ЗМТД, „Законът“) е нормативната база, съгласно която се декларират и облагат с данъци различните видове недвижимите имоти. Въпреки че Законът предвижда възможност едно предприятие да притежава както жилищни, така и нежилищни имоти, на практика местните отдели в общините многократно отказват да приемат декларации за жилищни имоти на предприятия под претекста, че с тях се извършва стопанска дейност. Срещат се и редица проблеми при декларирането на паркоместа. В такива случаи Националната агенция за приходите (НАП, „Агенцията“), на основание Закона за Националната агенция за приходите, може да тълкува разпоредбите на ЗМДТ, за да ги разясни, когато това е необходимо. В такива свои разяснения, НАП отговаря на въпроси относно декларирането и облагане с данък на паркоместа, както и на недвижими имоти, собственост на юридически лица, които са жилищни имоти по предназначение. Ще разгледаме две указания на НАП за деклариране на паркоместа и жилищни имоти на предприятия, както и какви са правомощията на служителите на Местни данъци и такси при подаване на декларацията по чл. 14 ЗМДТ.
Деклариране и облагане с данък по ЗМДТ на паркоместа
За да отговори на този въпрос, Агенцията акцентира върху правния статут на паркоместата като обекти. НАП, позоваваща се на съдебната и от части нотариалната практика, приема твърдението, че паркоместата не са недвижими вещи, тъй като не са „обособена и самостоятелна във вещноправно отношение реална част от имот“ (Становище на НАП от 10.11.2011 г.), поради което и не могат да бъдат предмет на вещнопрехвърлителни сделки. Съгласно практиката на съда, паркоместата, които се намират в покрити паркинги или гаражи, са самостоятелни обекти в етажната собственост и прехвърлителните сделки с тях са действителни. Като изключение от общия случай, ако покритият паркинг или гаражът се намира в сграда, етажна собственост, то прехвърлителните договори с паркоместа представляват договори за прехвърляне на идеални части от сградата. По отношение на данъчното облагане, Агенцията приема, че паркоместата, които се намират в покрити паркинги или гаражи, следва да бъдат декларирани като идеални части от паркинга, респ. гаража.
От друга страна, НАП приема, че когато паркоместата са части от поземлените имоти, върху които са построени сгради – етажна собственост, сделките с тях са нищожни. Приема се и разбирането, че паркомясто не може да се придобие чрез отстъпване на право на строеж или учредяване на право на ползване преди да е възникнала етажната собственост, тъй като самото паркомясто не може да се квалифицира като строеж по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ) в случаите, когато то се явява допълващо към сграда – правото на строеж може да има за предмет съществуващ обект на правото, а Агенцията споделя разбирането, че паркомястото не представлява такъв. Съгласно изложеното си разбиране, НАП заявява, че паркоместата – части от поземления имот, върху който е построена сграда, етажна собственост, не следва да бъдат декларирани като самостоятелни обекти или идеални части от поземлените имоти.
Жилищни имоти на предприятия
В отговор на запитване, НАП разяснява въпроса за недвижимите имоти, жилищни по своето предназначение, които са собственост на юридически лица. Конкретното запитване се отнася до недвижими имоти, които юридическото лице отдава под наем за краткотрайно или дълготрайно настаняване и част от които са регистрирани или категоризирани по Закона за туризма (ЗТ). В него се поставя и въпросът дали при определянето на основата за облагане се взема предвид данъчната оценка на имота или неговата отчетна стойност.
По отношение на определяне на основата за данъчно облагане НАП приема, че съгласно приложение № 2 към ЗМДТ, за жилищните имоти на предприятия, тя е данъчната им оценка, докато за всички останали техни имоти се използва по-високата между данъчната оценка и отчетната стойност на имота.
По основния предмет на запитването Агенцията заявява, че тъй като ЗМДТ не съдържа дефиниции на понятията „жилищен“ и „нежилищен“ съответно се налага да се използват легалните понятия, дадени в ЗУТ. Съгласно тях, „всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него“.
- Следователно имотите, които са предназначени за задоволяване на жилищни нужди и отговарят на посоченото определение в ЗУТ, се квалифицират като жилищни, доколкото се отдават за дългосрочно настаняване.
- По отношение на имотите, които се отдават за краткосрочен наем (тип AirBnB Booking), НАП приема, че те следва да се класифицират и облагат като нежилищни, доколкото с използването им се осъществява стопанска дейност. Използван е доводът, че за да бъде отдаван под наем за краткосрочно настаняване апартаментът следва да е регистриран като туристически обект.
НАП категорично заявява, че законът изначално предвижда диференциране с оглед предназначението, а не с оглед собствеността на имотите – без значение за декларирането и облагането им е дали са собственост на физическо, или на юридическо лице.
Действия при декларирането на имотите
При подаване на данъчна декларация по чл. 14 на ЗМДТ, служителите, които извършват приемането на декларацията, са длъжни да окажат съдействие при попълването, когато такова бъде поискано. Те могат и да поискат предоставянето на допълнителна информация за облагаемия имот, ако при проверка установят, че такава е необходима. ЗМДТ предвижда правомощия на органите на общините за проверка и справка с допълнителни документи, но това е след подаване на декларацията по чл. 14 ЗМДТ. При откриване на нередности органите могат да издадат акт срещу лицето, който може да се обжалва по административен и съдебен ред.
Доста често при подаване на декларациите служителите в общината превишават предоставените им правомощия, като указват да бъде попълнена част от декларацията, която се попълва само при деклариране на нежилищни имоти, отказвайки в противен случай да приемат за разглеждане декларациите. С това не само нарушават конкретна разпоредба на Данъчно-осигурителния кодекс – според която приемането на декларация е задължение на служителите и може да бъде отказано само ако не е подписана, не е подадена от упълномощено лице или не съдържа нужните данни за идентификация – но и правят невъзможно декларирането на имотите като жилищни – съдебната практика приема, че след като е попълнена съответната част от декларацията по чл. 14 ЗМДТ, имотът е нежилищен, а лицето, попълнило и подписало декларацията, не може да оспори данните в нея, защото за него тя има обвързващ ефект.
Така въпреки че и съдебната практика, и самата Агенция в своето указание категорично заявяват, че служителите нямат право да указват на задълженото лице какви факти и обстоятелства да декларира и че отказът да се приеме данъчна декларация, освен в изрично посочените случаи, е незаконосъобразен, предприятията на практика често се оказват длъжни да декларират имотите си, които безспорно се използват за жилищни нужди, като нежилищни, без да могат след това да се защитят ефикасно или да оспорят данъчното облагане на имотите като такива.
Ако служителите откажат да приемат декларацията има възможност да се обжалва самото им действие по административен и съдебен ред.
