Законът за авторското право и сродните му права предоставя защита на одобрените от съответните органи, архитектурни проект. Защитата се състои в правото на титуляря на авторското право да:
- Иска признаване на неговото авторство върху проекта;
- Иска запазване на целостта на проекта;
- Да се противопоставя на всякакви промени в проекта, както и на всяко друго действие, което би могло на наруши законните му интереси или личното му достойнство;
- Променя произведението си, ако това не нарушава права, придобити от други лица.
Често срещана причина за спорове между инвеститори и проектанти e последващи промени във вече одобрените инвестиционни проекти. Преработка на архитектурен проект представлява приспособяването или използването му за създаване на нов проект и внасянето в него на всякакъв вид промени.
Тези промени често са наложителни в хода на строителството по искане на купувачи на апартамент, които желаят промени в апартамент, който желаят да закупят, включително съществени такива – като обединение с друг самостоятелен обект, промяна на разпределение на помещенията, обединение или разделяне на апартаменти и други. Регулирането на отношенията по отношение на авторските права върху проекта между инвеститор и проектант се извършва чрез договор за възлагане на проектирането или с отделен договор, който регулира единствено правата на интелектуална собственост върху одобрения архитектурен проект.
1. Договор за възлагане на проектирането
С договора за възлагане на проектирането може да се предвиди прехвърляне на правото за използване на проекта на инвеститора, включително правомощието за изменение на проекта при определени условия и срещу възнаграждение. Страните могат да предвидят допълнителни условия за ползването или да го ограничат до определени действия.
Законът е предвидил възможност за страните да уговорят право на изключително или неизключително използване на произведението. В случай, че уговореното ползване не е изключително, авторът не може да го използва сам, както и да отстъпва неизключително право върху същото произведение на трети лица. Изключителното право на ползване се уговаря задължително изрично и писмено.
С оглед на гореизложеното, инвеститори, които искат техните сгради да не бъдат репликирани, а дизайнът им да бъде запазен, следва да уговарят прехвърляне на изключителното право на ползване на съответния архитектурен проект.
Ако Страните не уговорят нищо по отношение на интелектуалната собственост се приема, че на инвеститора е отстъпено неизключително право за използване на проекта. Това означава, че в случай на нужда от промяна в него следва да се търси неговото съгласие.
2. Авторски надзор
Проектирането се извършва въз основа на договор между проектанта и инвеститора. Съгласно изискванията на Закона за устройство на територията, проектантът, който е изготвил проекта следва да осъществява авторски надзор в хода на изпълнението му. Авторският надзор представлява надзор за съответствие на извършените строително-монтажни работи с одобрения проект.
В хода на авторския надзор, проектантът може да извършва промени в проекта, по искане на инвеститора, включително такива, които изискват изработването на допълнителни чертежи. Често в хода на авторският надзор, проектантите изработват и детайлите (работите, които традиционно са част от работния проект) при извършването на строително-монтажните работи. Честа практика в този случай е уговаряне на възнаграждение за час работа, тъй като обемът на ангажимента на проектанта трудно може да бъде предварително оценен.
Ако инвеститорът иска трето лице да извършва авторски надзор, то следва това да бъде уговорено в първоначалния договор за проектиране. Знанието за тези обстоятелства в по-ранен момент може да помогне на възложителя да не допуска съществени грешки, които биха могли да провалят инвестиционните им инициативи.
3. Изменение на проектите в хода на строителството
Промените, които не се квалифицират за съществени от Закона за устройство на територията се прилагат по отношение на одобрения проект и следва да се извършват от проектанта, който е одобрил проектите в хода на авторския надзор. Екзекутивната документация съдържа пълен комплект чертежи за действително извършените строителни и монтажни работи. Тя се заверява от проектанта (лицето, упражняващо авторски надзор) и лицето, упражняващо строителен надзор, и се одобрява от длъжностното лице, издало разрешението за строеж. Екзекутивната документация е неразделна част от издаденото разрешение за строеж.
По отношение на авторските права значение има дали е уговорено с проектанта, одобрил чертежите трето лице да извършва авторския надзор и съответно да извършва/подписва екзекутивните чертежи. Ако липсва такава уговорка, инвеститорът няма основание да сключва такъв договор с трето лице.
Ако лицето, което упражнява авторския надзор е в неизпълнение на договора, то инвеститорът има право да го развали и да търси обезщетение за неизпълнението. Доколкото никой не може черпи права от свое неправомерно поведение, в тази хипотеза инвеститорът би могъл да сключи договор за възлагане на авторския надзор на трето лице, различно от първоначалния проектант, дори уговорка в този смисъл да липсва в договора им.
4. Съществени изменения в хода на строителството
Възможно е инвеститорите да променят първоначалната си идея и бизнес намерение след одобрение на инвестиционните проекти или в хода на извършване на строителството. В тези случаи, ако изменението е съществено по смисъла на чл. 154 ЗУТ, то те следва да получат съгласие от проектанта и да поискат изменение на разрешението за строеж.
5. Незаконосъобразни практики на администрацията
В хода на изменението по чл. 154 ЗУТ администрацията често изисква предоставяне на нотариално заверена декларация от първоначалния проектант, ако изменението по чл. 154 ЗУТ се извършва от друг, независимо, че е представен договор, с който използването на проекта е предоставено на инвеститора;
Аргумент е наличието на заповед на Министъра на регионалното развитие от 2007 г., която определя какви документи се изискват в процедурата по чл. 154 ЗУТ. Доколкото цитираната заповед е загубила значението си след влизането в сила на измененията в Закона за авторското право и сродните права през 2011 г., то последната не следва да се прилага, независимо, че не е изрично отменена. Последният извод произтича от йерархията на нормативните актове и приматът, който има законът над подзаконовите нормативни актове.
6. Какво да уговаряме?
Конкретните уговорки, които бихме посъветвали клиентите ни да включват в договорите си с проектантите са различни с оглед целите им. Често проектантите изискват плащане на по-висока цена за правата на интелектуална собственост, тъй като за тях това представлява ресурс, който може да бъде използван при последващо проектиране. При всеки случай, бихме посъветвали инвеститорите да уговорят изрично право да ползват проектите, включително да възлагат авторски надзор на трети лица и да извършва съществени и несъществени промени по смисъла на чл. 154 ЗУТ.
