Българска земя за американски граждани

Начало » Публикации » Българска земя за американски граждани

Повод за настоящата статия е Решение № 33 от 30.03.2021 г. по гр. дело № 2389/ 2020 г. на Върховния касационен съд, II гражданско отделение („Решението“), в което е обсъден въпросът:

„Може ли американски гражданин да придобива право на собственост върху земя в Република България при условията, произтичащи от Договор за насърчаване на произтичащи от Договор за насърчаване и взаимна защита на инвестициите, ратифициран със закон, приет от Народното събрание на 1.04.1993 г. („Договор“) и условията на посочения договор попадат ли в приложното поле на чл.22, ал.1 от Конституцията на Република България?“

Съгласно чл. 22 от Конституцията на Република България (КРБ) гражданите на държави извън Европейския съюз (ЕС) и Споразумението за Европейско икономическо пространство (СЕИП) придобиват право на собственост върху земя на територията на Република България при условията и по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България.

Тези ограничения са доразвити в чл. 29 от Закона за собствеността (ЗС), който предвижда, че чужденци или чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 КРБ, обнародван и влязъл в сила.

Забраните не се прилагат придобиване на право на собственост върху сграда и ограничени вещни права – право на ползване, право на строеж, сервитути, както и за наследяване на земя.

Между Република България и САЩ е сключен Договор за насърчаване и взаимна защита на инвестициите, ратифициран със закон, приет от Народното събрание и обнародван в Държавен вестник.

Вземайки предвид описаната нормативна уредба и сключения международен договор, върховните съдии отбелязват, че преценката относно възможността американски граждани да придобиват право на собственост върху земя на територията на Република България, не следва да се сведе само до констатацията за наличието или липсата на международен договор. От значение са и условията на този международен договор, т.е. следва да се тълкува и съдържанието му.

С т. 3 от Приложението към Договора Република България си е запазила правото да поддържа и налага ограничения по отношение националното третиране в областта на собствеността върху недвижимите имоти. Чл. 22 КРБ и чл. 29 ЗС уреждат точно такива ограничения. Това обаче не е достатъчно, за да направим извод за приложимостта им спрямо американски граждани. Следва да вземем предвид и механизма за уведомяване на другата страна при налагане или поддържане на такива забрани, уговорен в Договора.

Към момента съдебната ни практика не дава отговор на въпроса уведомила ли е Република България съответните органи в САЩ относно ограниченията за придобиване право на собственост върху земя от нейните граждани.

В случай че е сторила това, то забраните на чл. 22 КРБ и чл. 29 ЗС се прилагат спрямо американските граждани и те не могат да придобиват право на собственост върху земя на територията на Република България.

Ако съответните органи в САЩ не са уведомени по реда, предвиден в Договора, то ограниченията за придобиване право на собственост върху земя не се прилагат спрямо американски граждани, когато това придобиване е свързано с инвестиция по смисъла на чл. I от Договора.

Настоящата статия служи само за информация и има за цел да обърне внимание върху някои специфични изисквания на законодателство. Настоящото не представлява юридически съвет. За цялостно разбиране на дискутираните по-горе въпроси и преди да предприемете действия в тази връзка, Ви препоръчваме да се консултирате с адвокатите при Адвокатско дружество „Илиева, Вучева & Ко.”.