В Държавен вестник („ДВ“), брой 21 от 12.03.2021 г. беше обнародван новият Закон за индустриалните паркове („ЗИП“ или „Закона/ът“), с който за първи път се урежда статутът на индустриалните паркове („ИП“), условията и реда за тяхното създаване, изграждане, функциониране и развитие. Основните цели на ЗИП са свързани със създаване на условия за стимулиране на инвеститорите; създаване на благоприятна институционална среда, както и привличане и стимулиране на инвестиции.
Индустриален парк
Новият ЗИП дефинира индустриалните паркове по следния начин:
„Индустриален парк е обособена територия, разположена в една или повече общини, за която са осигурени устройствени, технически и организационни условия за производствени дейности.“
Видове ИП
Според производствените дейности ИП е:
- тип А – общ, в който няма специализация на производствени дейности;
- тип Б – специализиран, в който се извършват един вид производствени и свързани с тях дейности или сходни производствени дейности;
- тип С – специализиран, в който се извършват високотехнологични и свързани с тях дейности.
Регистър на индустриалните паркове
Създадените по реда и условията на ЗИП паркове подлежат на регистрация в нарочен електронен регистър на ИП („ЕРИП“), чието създаване и поддържане е възложено на министъра на икономиката.
Заявлението за вписване на ИП в ЕРИП се подава от оператора на парка по електронен път с квалифициран електронен подпис. Към заявлението следва да бъдат приложени концепцията и правилникът за цялостната организация в индустриалния парк, които подлежат на публикуване в ЕРИП.
В ЕРИП се вписва информация относно: вида и наименованието на ИП; допустимите дейности; местонахождението и площта на ИП; идентификатори на УПИ-та на територията на ИП; данни за изградената в ИП техническа инфраструктура; данни за собственика, оператора и инвеститора на ИП; дейности по експлоатация.
Също така е предвидено в ЕРИП да се публикуват: концепцията на ИП; правилникът за цялостната организация в ИП; ПУП на ИП с неговите изменения и др.
Правилата на ЗИП, както и мерките, предприети в изпълнение на държавната политика за насърчаване на ИП, ще бъдат приложими само по отношение на парковете, вписани в ЕРИП.
Подробен устройствен план на ИП
Законът предвижда специализиран подробен устройствен план, с който територията на индустриалния парк се урегулира като производствена устройствена зона – т.н. Подробен устройствен план на индустриален план („ПУП на ИП“).
Минимална площ на ИП
Предвидена е минимална площ на индустриалния парк, а именно не по-малко от 300 дка.
От това общо правило са предвидени две изключения, които се отнасят до такива паркове, които са специализирани за високотехнологични дейности, като в този случай минималната площ е 10 дка, съответно 100 дка, когато паркът е обособен в територия от разновидност „високотехнологична производствена зона“.
Предназначение на имотите в територията на ИП
Предназначението на урегулираните поземлени имоти („УПИ“), които влизат в територията на ИП поначало следва да е за производствени дейности, но се допускат и УПИ-та със следните предназначения:
- за спомагателни и обслужващи дейности, свързани с функционирането на парка, включително за движение и транспорт и за друга техническа инфраструктура,
- за общественообслужващи дейности,
- за озеленени площи и за специални обекти, като общата им площ не може да бъде равна или по-голяма от половината от площта на парка.
Изискване за вътрешна техническа инфраструктура на ИП
На територията на индустриален парк трябва да бъде осигурена вътрешна техническа инфраструктура, която да обслужва само дейности, осъществявани на територията на парка, и нейната свързаност с елементите на техническата инфраструктура.
Вътрешната техническа инфраструктура на индустриалния парк включва най-малко:
- транспортна техническа инфраструктура на ИП;
- водоснабдителна и канализационна мрежа на територията на ИП;
- електроразпределителна мрежа.
Собственик на ИП
Собственик на индустриален парк може да бъде държавата и/или една или повече общини, както и юридическо лице, регистрирано като търговец по смисъла на Търговския закон, или техни обединения.
Следователно според собственика ИП бива:
- държавен – когато собственик е държавата;
- общински – когато собственик е една община;
- съвместен – когато собственик е държавата и една или повече общини, както и когато собственик са две или повече общини;
- частен – когато собственик е юридическо лице, регистрирано като търговец, или обединение
При създаването на ИП собственикът на парка трябва да притежава правото на собственост върху имотите на територията на парка, освен в случаите когато ИП е държавен, общински или съвместен, а имотите са собственост на оператора, който е публично предприятие. От своя страна държавните и общинските имоти, включени в територията на ИП, може да бъдат само частна държавна собственост, съответно частна общинска собственост.
Оператор на ИП
Оператор на индустриален парк е лице, което извършва дейностите по експлоатация на индустриалния парк.
В зависимост от собственик, оператор на ИП е:
- Когато собственик на парка е държавата и/или община, оператор може да бъде публично предприятие или концесионер, определен по реда на Закона за концесиите.
- Когато собственик на индустриалния парк е юридическо лице, регистрирано като търговец, или обединение, функциите на оператор се изпълняват от собственика или от друго търговско дружество.
Когато функциите на оператор не се изпълняват от собственика на индустриалния парк, отношенията между собственика и оператора се уреждат с договор за възлагане на дейностите по експлоатация на ИП – т.н. договор за експлоатация.
Инвеститор, партньор, потребител в ИП
Инвеститор в ИП е търговец по смисъла на Търговския закон, който извършва производствена дейност в парка въз основа на договор за стопанска дейност, сключен с оператора.
Партньор в ИП е лице, което подпомага функционирането и развитието на индустриалния парк по договор с оператора.
Не са партньори собствениците на елементи на техническа инфраструктура, различна от притежаваната от собственика на индустриалния парк вътрешна техническа инфраструктура.
Потребители са инвеститорите и партньорите, които извършват дейност на територията на парка.
Създаване на ИП
Законът предвижда, че ИП се създава с решение:
- по предложение на министъра на икономиката до Министерския съвет – за държавен ИП и за съвместен ИП с държавно и общинско участие;
- по предложение на кмета на общината до общинския съвет – за общински ИП и за съвместен ИП с общинско или с държавно и общинско участие;
- съгласно учредителния акт на юридическото лице, съответно на обединението – за частен ИП
Към предложението се прилагат:
- концепция за ИП;
- бизнес план на оператора;
- проект на задание за проектиране на ПУП на ИП или подробен устройствен план за територията на ИП;
- проект на договор за експлоатация, освен когато собственикът е и оператор;
- проект на правилник за цялостната организация в ИП;
- актове за собственост на поземлените имоти, включени в територията на ИП, или информация за актуалните идентификатори на поземлените имоти по кадастралната карта и кадастралните регистри.
Решението за създаване на ИП трябва да съдържа:
- наименование на парка;
- тип на парка, а когато той е тип Б – и вида производство, за който е предназначен;
- площ на територията на парка;
- актуални идентификатори на поземлените имоти на територията на индустриалния парк по кадастралната карта и кадастралните регистри, когато е приложимо;
- съгласие за сключване на договор за експлоатация, когато е приложимо, с посочване на наименованието и ЕИК на оператора;
- одобряване на концепцията за индустриалния парк и на правилника за цялостната организация в индустриалния парк;
- други условия, съобразени с изискванията на ЗИП
Документи и договори, свързани със създаването, изграждането и функционирането на ИП
- Концепция за ИП – определя дългосрочни перспективи и цели за развитие на ИП
- Правилникът за цялостната организация в ИП – съдържа условията и реда за проектиране, строителство и ползване на вътрешната техническа инфраструктура; условията и реда за придобиване на права върху имоти или части от имоти, разположени на територията на парка; условията и реда за строителство на територията на парка; условията и реда за извършване на услугите, които операторът предоставя на инвеститорите; изброяване на дейностите, които са допустими на територията на парка; правата и задълженията на оператора и на потребителите, включително при заличаване на ИР от ЕРИП;
- Бизнес планът на оператора – съдържа анализ на средата; анализ на пазара; анализ на конкуренцията; маркетингов план; план за управление; оперативен план; финансов план; източници на финансиране;
- Договорът за експлоатация – сключва се между оператора и министъра на икономиката – за държавен индустриален парк; кмета на общината – за общински индустриален парк; министъра на икономиката или кмет на община – в съответствие с решение на собствениците – за съвместен индустриален парк; органа, който представлява юридическото лице, регистрирано като търговец – за частен индустриален парк.
Изграждане на ИП
Дейностите по изграждане на ИП са:
- устройствено планиране,
- инвестиционно проектиране и
- строителство за изграждане, развитие и поддържане на ИП
Тези дейности се извършват след вписване на ИП в ЕРИП.
Дейностите по изграждане на индустриален парк се извършват поетапно въз основа на влезли в сила административни актове, свързани с неговото изграждане, след приключване на следните административни услуги:
- одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри за територията на ИП, когато територията не е включена в кадастралната карта;
- разрешаване изработването на ПУП на ИП, а когато това се изисква от Закона за устройство на територията и изискването е относимо за конкретен ИП – и на предшестващо разрешение за изменение на общия устройствен план на общината;
- одобряване на ПУП на ИП, а когато това се изисква от Закона за устройство на територията – и на предшестващо изменение на общия устройствен план на общината;
- издаване на виза за проектиране за урегулиран поземлен имот на територията на ИП – в случаите, когато това се изисква съгласно чл. 140 от Закона за устройство на територията;
- одобряване на инвестиционен проект и издаване на разрешение за строеж за отделни строежи на територията на парка, за които това се изисква от Закона за устройство на територията;
- разрешаване ползването/разрешаване на въвеждането в експлоатация на отделни строежи на територията на парка, за които това се изисква от Закона за устройство на територията.
Експлоатация и ползване на индустриален парк
Дейностите по експлоатация на ИП, извършвани от оператора, включват:
- управление и поддържане на вътрешната техническа инфраструктура, притежавани от собственика на ИП, в съответствие с техническите изисквания,
- осигуряване на административно и друго обслужване на инвеститорите относно извършваните на територията на парка дейности в съответствие с правилника за цялостната организация в ИП и със съответния договор за стопанска дейност;
- оказване на съдействие на потребителите в ИП във връзка с административното обслужване на дейността им от страна на държавни и общински институции;
- сключване на договорите за стопанска дейност, на договорите за партньорство и на договорите за услуги;
- строителство на елементи на вътрешната техническа инфраструктура и дейности по изграждане на строежи за развитие на индустриалния парк;
- сключване на договори с партньори за осигуряване на социални, административни и други обслужващи дейности и услуги на територията на ИП;
- изграждане и поддържане на транспортния достъп и изграждане и поддържане на присъединяванията на елементи на вътрешната техническа инфраструктура на парка към налична външна техническа инфраструктура – когато е приложимо;
- сключване на договор за обслужване с лица, притежаващи документ за извършване на дейности с отпадъци, за събиране и транспортиране на отпадъците, генерирани на територията на индустриалния парк, до съответните съоръжения и инсталации;
- изграждане и поддържане на производствени и други сгради и съоръжения на територията на ИП;
- други дейности – по преценка на собственика.
Развитие на ИП
Съгласно ЗИП, ИП може да се развива относно извършваните на неговата територия производствени, спомагателни и общественообслужващи дейности чрез:
- разширяване на територията на парка;
- преструктуриране на парка;
- преустройство на строежите на територията на парка.
