Законът за собствеността (ЗС) предвижда, че при сгради в режим на етажна собственост, общи за всички собственици са както дворът, така и земята, върху която е построена сградата. Важни с оглед възможностите за делба и разпореждане с дворните места, обаче, са изключенията от това правило. В следващите редове ще направим кратък преглед на случаи, при които дворното място не представлява обща част и разпореждането единствено с идеални части от него е действително.
Дворът като обща част по предназначението си
Често в правната литература и по-старата съдебна практика се критикува законодателното решение земята, върху която е построена сградата, и дворът да бъдат посочени като различни общи части. Считаме, че това разграничение не е случайно.
В ЗС са уредени два вида общи части – по естеството им и по предназначението им. Общите части по естеството си са тези части, без които е невъзможно съществуването на самата сграда. Земята, върху която е построена сградата, заедно с основните, външните стени, вътрешните разделителни стени и други, попадат в тази категория.
Общите части по предназначението си са тези, без които съществуването на сградата е възможно. Такова е положението на портиерското жилище и двора, когато има части от него, върху които не е построена сграда в режим на етажна собственост.
Съществена разлика между двата вида общи части е, че по решение на всички етажни собственици статутът на общите части по предназначението им може да бъде променен. След промяната общата част би могла да бъде обект на разпоредителни сделки – например: прехвърляне, учредяване на право на строеж.
Затова считаме, че са възможни хипотези, при които правилата за земята, върху която е построена сградата, не се прилагат към статута на дворното място, а това обосновава тяхното разграничаване в закона. Следва да отбележим, че е възможно и земята да не съставлява обща част.
Дворното място като НЕобща част
Извън случаите, в които по решение на общото събрание на собствениците е променено предназначението на дворното място, се срещат още няколко хипотези, в които съдебната практика третира дворното място, дори и земята като необща част.
На първо място, това са случаите, в които сградата в режим на етажна собственост е построена въз основа на учредено право на строеж, или самостоятелни обекти в нея са прехвърлени отделно от земята. Собственикът на земята запазва правото на собственост върху нея и то не може да бъде отречено само защото върху него е разположена сграда в режим на етажна собственост[1]. Т.е. нито земята, нито дворното място не са общи части в този случай.
На следващо място, ако едно лице притежава идеални части от дворното място, но не e титуляр на вещни права върху самостоятелен обект в сградата, то към отношенията по повод на това дворно място не следва да се прилагат правилата за етажната собственост[2]. Налице е обикновена съсобственост, като това външно за етажната собственост лице може да се разпорежда със своето право при спазване ограниченията, установени в чл. 33 ЗС. На общо основание съсобствеността в тази хипотеза може да бъде прекратена и чрез делба.
Не на последно място, когато в дворното място наред със сградата в режим на етажна собственост, съществува и сграда, индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не, специалните правила за общите части не могат да намерят приложение. Дворното място не обслужва единствено етажната собственост, но и друг обект, правата на чийто собственик не могат да бъдат отречени[3].
Разгледаните по-горе изключения са важни, тъй като обуславят действителността на разпорежданията с идеални части от дворното място и земята, в които е разположена сграда в режим на етажна собственост. Освен това, са от значение за възможностите за допускане на тяхната делба.
[1] Решение № 28 от 01.02.2012 г. по гр. д. № 331 / 2011 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение
[2] Решение №71/25.05.2017 по дело №3936/2016 на ВКС, ГК, I гр. отделение.
[3] Решение №201/20.01.2020 по дело №2616/2018 на ВКС, ГК, I гр. отделение.
