Настоящата статия ще разгледа въпроса за приложимостта на института на непреодолимата сила по отношение на договорите за строителство в светлината на обявеното извънредно положение в Република България поради COVID-19 и как се отразява това на жилищните и офис сгради в процес на строителство.
Съгласно влезлите в сила заповеди на Министъра на здравеопазването и Закона за мерките и действията по време на извънредното положение работата на строителни обекти не е преустановена. След обявяване на извънредното положение беше направено запитване до Столична община, съгласно което беше потвърдено, че към 17.03.2020 г. могат да се извършват строително-монтажни работи при недопускане на струпване на голям брой хора на едно място, съгласно утвърдените заповеди.
С оглед на гореизложеното, към настоящия момент, обявеното извънредно положение не представлява непреодолима сила за изпълнение на договорите за строителството. Въпреки това настоящата статия разглежда какви са възможните рискове в ситуация, в която мерките за борба срещу вируса резултатират в забрана на строителството. Косвен резултат на непреодолима сила представлява единствено невъзможността за въвеждане на сградите в експлоатация, тъй като административните срокове за влизане в сила на разрешенията за ползване/удостоверенията за въвеждане в експлоатация не текат.
Договори за кредит
Договорите за кредит и финансирането на строителството са най-същественият въпрос, който поставя завършването на проектите в риск. Често в договорите за кредит, търговските банки не уговарят специални условия по отношение на приложимостта на института на непреодолима сила. С оглед на това се прилагат общите правила в чл. 306 ТЗ и инвеститорите могат да се позоват на непреодолимата сила в случай, че не са били в забава или неизпълнение преди настъпването й по отношение на всички задължения в договора, с изключение на тези свързани с изплащането на самите вноски. Пример за такива задължения могат да са:
- Завършване на определен етап от строителството до определен срок;
- Достигане на определен брой продажби до завършване на определен етап;
- Представяне на документи, чието издаване зависи от държавен орган.
Ако са налице такива обстоятелства следва да информирате писмено банката за обстоятелствата, която считате за форсмажорни, както и опишете на неизпълнението на кои задължения по договора ще повлияе.
В случай, че продължителността на непреодолимата сила не възпрепятства пряко изпълнението на задължение по договора (крайният срок за представяне на разрешение за ползване е след 12 месеца, но непреодолимата сила е била налице), то тя ще се прилага съответно към конкретния срок и последният ще бъде удължен с продължителността на непреодолимата сила. Това произтича от разпоредбата в Търговския закон, според която докато трае непреодолимата сила, изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се спира.
Доколкото е възможно да възникнат множество спорове с банките по тази тема Ви съветваме да подпишете съответните анекси към договорите за кредит, така че да не е възможно двояко тълкуване на продължителността и въобще наличието на такива обстоятелства.
Спрените срокове
Съществено затруднение идва от работата на администрацията, чиято дейност е силно засегната от извънредното положение. Към настоящия момент не се отчитат съществени забавяния в работата й, но същественият проблем е, че вследствие на Закона за мерките и действията по време на извънредното положение административните актове не могат да влязат в сила. Така, разрешения за строеж въобще не са издавани след 13.03.2020 г., а издадените преди 29.02.2020 г. не могат да влязат в сила.
Предварителни договори и договорите за строителство
Ако е налице непреодолима сила, то следва писмено да уведомите всички купувачи по предварителни договори, че срокът за завършване на техните самостоятелни обекти се удължава с времето, през което е била налице непреодолима сила. Тук важи казаното по-горе – с оглед избягване на спорове Ви препоръчваме да подпишете съответните анекси към предварителните договори.
Същите правила намират приложение и при договорите за строителство, сключени между инвеститорите и строителите.
Прекратяване на договорите
Съгласно разпоредбата на чл. 306, ал. 5 ТЗ ако непреодолимата сила трае толкова, че кредиторът или длъжникът вече нямат интерес от изпълнението, то те имат право да прекратят договора. Считаме, че тази разпоредба трудно може да намери приложение по отношение на договори за строителство или предварителни договори за покупко-продажба. Тази хипотеза може да намери приложение по отношение на „фикс сделките“ или други сделки, чиито срок за изпълнение пряко резултатира в непотребност/неизползваемост на получения резултат по договора.