На Ваш въпрос относно това законно ли би било учредяването на право на строеж върху земеделска земя преди промяната на предназначението ѝ, отговорът ни най-общо и кратко е „да“.
Аргументите ни в тази посока са следните:
ЗСПЗЗ
ЗСПЗЗ, е общият закон, който урежда ползването и промяната на предназначението на земеделски земи. Съгласно чл. 25 „…Собствеността на общините върху мерите и пасищата е публична и може да се обявява за частна общинска собственост при промяна на предназначението на мерите и пасищата по реда на Закона за общинската собственост в определените в ал. 3 случаи. …“
В Чл. 25, ал. 3 са посочени хипотезите, в които по изключение е допустима промяната на предназначението на земеделски земи, публична общинска собственост – пасища и мери, а именно за:
„1 изграждане на обекти на техническата инфраструктура по смисъла на Закона за устройство на територията;
- (изм. – ДВ, бр. 16 от 2013 г.) инвестиционни проекти, получили сертификат за инвестиции клас А или клас Б или за приоритетен инвестиционен проект по Закона за насърчаване на инвестициите, когато това е заявено при сертифицирането на проекта;
- (изм. изцяло – ДВ, бр. 62 от 2010 г.) създаване на нови или разширяване строителните граници на съществуващи урбанизирани територии (населени места и селищни образувания), както и създаване или разширяване границите на отделни урегулирани поземлени имоти извън тях;
- инвестиционни проекти, свързани със социално-икономическото развитие на общината.
- (нова – ДВ, бр. 62 от 2010 г.) други случаи, определени в закон.“
Очевидно е, че промяна на предназначението е допустимо за пасища и мери, които са били публична общинска собственост, ако целта е изграждане на инвестиционни проекти, свързани със социално-икономическото развитие на общината.
По-нататък чл. 25, ал. 4 сочи, че в горните случаи върху мерите и пасищата могат да се учредяват ограничени вещни права и сервитути. Фактът, че ЗСПЗЗ говори за „пасища и мери“ в цитираната разпоредба, означава, че допуска учредяване на ограничени вещни права и сервитути върху тях дори преди промяната на предназначението им. В противен случай, законодателят не би употребил „пасища и мери“ за обозначаване на недвижимите имоти, върху които се учредяват права. Освен това, след промяна на предназначението им тези земи не се обозначават/наричат по този начин.
Не на последно място в подкрепа на горното чл. 25, ал. 7 ЗСПЗЗ изрично указва, че промяната на предназначението на мерите и пасищата за нуждите на юридическо и физическо лице се допуска, след като в полза на лицето бъдат учредени ограничените вещни права по ал. 4. Т.е. за да се пристъпи към процедура за изменение на предназначението, е необходимо вече да бъдат учредени ограничените вещни права.
За пълнота на изложението следва да се отбележи, че ЗСПЗЗ изобщо не урежда редa за промяна на предназначението на ливадите като вид земеделска земя. Следователно за тях е приложим общият режим за промяна на предназначението, предвиден в специалния за това закон – ЗОЗЗ.
ЗОЗЗ и ППЗОЗ
Съгласно чл. 18 от закона заинтересованите лица могат да искат определяне и утвърждаване на площадка и/или трасе и промяна на предназначението на земята, когато това им е необходимо за изграждането на обекти, несвързани с използването на земята по предназначение.
Чл. 29 на ППЗОЗЗ, когато регулира процедурата за промяна на предназначението указва, че не само собственик, но и лицето, което има право да строи в чужд имот (носителят на правото на строеж), представя обяснителна записка, в която посочва определени факти и обстоятелства. Това е още един аргумент в полза на допустимостта за учредяване на ограничено вещно право на строеж преди да бъде променено предназначението на земята.
И не на последно място, чл. 30 от ППЗОЗЗ сочи, че при подаване на заявление по образец от лицата по чл. 18 и 19 ЗОЗЗ за утвърждаване на площадка или трасе за изграждане и/или разширение на обекта върху земеделска земя, измежду документите, които следва да се подадат са и копие от документа за собственост или предварителен договор за учредяване право на строеж върху земята. Отново при регулиране на въпросите относно промяна на предназначението законодателят е допуснал заявител да бъде и носителят на ограничено вещно право на строеж или лице, което е страна по предварителен договор за същото.
В заключение, законността на учреденото правото на строеж се регулира от Закона за собствеността и не е обвързано с възможността на приобретателя на правото да строи в един имот или дали той ще упражни това право. Статутът на земята, върху която е учредено правото, разрешенията за конкретното строителство, са въпроси относно упражняването на учреденото право на строеж и не засягат неговата валидност. В противен случай, всяко учредяване на право на строеж преди получаване на разрешение за строеж, без значение от вида на земята, би било недействително. Това съставлява още един аргумент, че учредяването на право на строеж върху земеделска земя преди промяната на предназначението ѝ е законно.
Въз основа на гореизложеното, считаме, че учредяването на право на строеж върху земеделска земя преди промяната на нейното предназначение, е валидно.
