Жилищата са един от предпочитаните обекти за инвестиция през последните години. Качеството на новото строителство е сред основните проблеми при придобиването на апартамент, независимо от големия избор, който предлага пазарът. Именно затова в следващите редове ще ви запознаем с няколко въпроса на гаранционната отговорност на строителите по Закона за устройство на територията (ЗУТ), обсъдени в практиката на съдилищата.
Какво ни гарантира гаранционната отговорност на строителите?
Основно задължение на строителите е да изпълняват строежите качествено в съответствие с издадените строителни книжа, с нормативните изисквания към строежите и с правилата за изпълнение на строително-монтажните работи (СМР). При това, те следва да си служат с материали, изделия, продукти, съоръжения, оборудвания, съобразени с основните изисквания към строежите при спазване на технологичните изисквания за влагането им. Изпълнението на тези задължения от строителите осигурява нормалното функциониране и ползване на тези обекти.
С цел да защити правата на възложителите законодателят е уредил два вида отговорност на строителите – гаранционна отговорност и отговорност за недостатъци.
Гаранционната отговорност задължава строителите да гарантират наличието на установени качества и свойства на извършените СМР за определен срок от време, наречен гаранционен срок. През този период строителите следва да поправят и отстранят всички недостатъци, които са се появили след въвеждане на съответните СМР в експлоатация но преди изтичане на гаранционния срок[1]. Не е необходимо тези дефекти да са съществували към момента на предаване на обекта [2].
Отговорността на строителите за недостатъци на СМР е уредена в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Той предвижда, че ако са налице недостатъци на извършените СМР, възложителите имат право да искат поправяне на СМР, заплащане на разходите, необходими за поправката, ако сами са поправили дефектите, или да искат намаление на цената. Тази отговорност се прилага единствено по отношение на недостатъци, които са били налице при предаване на СМР. Ако дефектите са явни, т.е. могли са да бъдат установени при прегледа на СМР, то възложителите следва да упражнят някое от гореизброените права при приемането на СМР. Ако недостатъците са били скрити, то възложителите имат възможност да ги упражнят в срок до 5 пет години от предаване на СМР.
Какви са сроковете на гаранционната отговорност на строителя?
Възложителите и строителите определят гаранционния срок в сключения между тях договор за възлагане на СМР. Той обаче не може да бъде по-кратък от сроковете определени в Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти („Наредбата“).
Сред важните минимални гаранционни срокове предвидени в Наредбата са:
- За новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения – 10 години;
- За основен ремонт и реконструкция на съществуващи строителни конструкции на сгради и съоръжения – 8 години;
- За възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии – 8 години;
- За хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни СМР на сгради и съоръжения – в зависимост от средата от 5 до 7 години в зависимост от средата;
- За всички строителни, монтажни и довършителни работи, извън горните – 5 години;
- За вътрешни инсталации на гради – 7 години, а при ремонт и реконструкция на такива – 5 години;
- За завършен монтаж на машини, съоръжения, инсталации на промишлени обекти, контролно-измервателни системи и автоматика – 5 години.
Всеки от гаранционните срокове започва да тече от деня на въвеждане на строителния обект в експлоатация.
Какви са условията за търсене на гаранционната отговорност на строителя?
Възможността за търсене на гаранционната отговорност на строителя възниква само ако са налице следните предпоставки:
- Проявени недостатък или повреда на вещта, независимо дали са съществували към датата на приемане на обекта или са възникнали по-късно;
- Използване на обекта съгласно указанията за правилно съхранение и надлежна употреба през гаранционния срок;
- Уведомяване на строителя относно проявения дефект в срока на гаранционната отговорност.
Отговаря ли строителят спрямо мен?
Рядко жилища се придобиват директно от строителите, а договорът за строителство, в който е уговорен гаранционният срок, се сключва между инвеститор, от който купувате, и строител. Затова се поставя въпросът: можете ли да се ползвате от гаранционната отговорност на строителя за дефекти, когато сте лице, придобило обекта от инвеститор.
По въпроса съществуват две мнения. Според първото, тъй като не сте страна по договора за строителство, то не можете да се ползвате от гаранционната отговорност, уговорена с него. Затова инвеститорите прибягват до различни правни похвати, за да предоставят на купувачите възможност да се възползват от допълнителните възможности, които предоставя гаранционната отговорност на строителя.
Според другото мнение, гаранционната отговорност на строителя не почива на договора за строителство, а е по отношение на самата сграда[3]. Обезщетението, което се дължи при недостатъци в резултат на некачествени строителни работи, е на разположение на лицето, което търпи вреди от виновните действия или бездействия на строителя, т.е. исковете във връзка с гаранционната отговорност на строителя са на разположение и на крайния купувач на обекта[4].
Настоящата статия служи само за информация и има за цел да обърне внимание върху някои специфични изисквания на законодателство. Настоящото не представлява юридически съвет. За цялостно разбиране на дискутираните по-горе въпроси и преди да предприемете действия в тази връзка, Ви препоръчваме да се консултирате с адвокатите при Адвокатско дружество „Илиева, Вучева & Ко.”.
[1] Тълкувателно решение № 88 от 28.02.1984 г., ОСГК на ВС, Решение № 140 от 08.03.2021 г. по т. д. № 2601/ 2019 г. на Върховен касационен съд, първо търговско отделение, Решение № 60069 от 03.08.2021 г. по т. д. № 176/2020 г. на Върховен касационен съд, второ търговско отделение
[2] Тълкувателно решение № 54 от 23.06.1986 г., по гр. дело № 21/ 1986 г., ОСГК на ВС
[3] Решение № 320854 от 23.01.2018 г. по гр. д. № 1457 / 2015 г. на Софийски районен съд
[4] Определение № 1445 от 15.12.2012 г. по гр. д. № 514/2012 г. на Върховен касационен съд,