Често срещаме стереотипа за злия хазяин, който тормози своите наематели с висок наем и отказ да се грижи за имота си. Истината обаче е, че по-често срещан в практиката на юриста и на търговеца е именно обратният сценарий – недобросъвестно ползване на недвижим имот от страна на наемателя. Най-честите действия в разрез с договора са именно:
- неплащане на наема;
- неплащане на наема в определения срок – в договора може да се впише клауза при забавяне на наема Наемателят да заплаща на Наемодателя неустойка, определена като процент от наема за месеца или като процент за всеки просрочен ден;
- застрашаване на наетия имот със своите действия (значително повреждане или разрушаване);
- съществена промяна в предназначението на имота (например нает имот за офис се използва за бар);
- нарушаване на съществените задължения – ако не са описани в договора като такива, съдът решава кои нарушения са съществени за даден случай.
В този случай Наемодателят има две опции – да поиска от Наемателя неплатените наеми, без да прекратява Договора, или да прекрати Договора с предизвестие и да си търси изискуемите суми по съдебен път.
Договорът за наем може да бъде прекратен както по взаимно съгласие, така и едностранно при наличие на нарушаващи установените в него условия за ползване. Множество злонамерени наематели смятат, че могат да се възползват от съдебната система, а именно, че ако бъде започнато производство по изгонване срещу тях, то ще твърде дълго време и междувременно и давността на задълженията ще е изтекла. Ето защо законът е предвидил в подобни ситуации специфични производства в помощ на наемодателя.
Доброволно изпълнение на задължения
Първият основен способ, чрез който наемодателя може да предяви претенции към имота и задълженията си, е именно изпращането на покана за доброволно изпълнение. В нея се описват задълженията и други основания за прекратяване на договора едностранно, както и срокът в който Наемодателят е задължен да изпълни поставените условия (обикновено сроковете варират в 3-7 дни). Това е най-малко конфликтния, бърз и евтин начин отношенията между Наемател и Наемодател да бъдат уредени, но често се оказва недостатъчен при по-упорит наемател. Тук се намесва вече предвидената от закона защита правата на Наемодателя.
Бързо производство по изгонване на Наемател
Гражданският процесуален кодекс предвижда особени случаи, в които е преценено, че по-бързата процедура би олекотила процеса и едновременно с това защитава интересите на ищеца. Един от тези случаи е именно освобождаването на недвижим имот при нарушение на договора. Още повече, че ВКС в своята константа практика приема, че подадена искова молба за изгонване на Наемател с правно основание чл. 233, изречение първо от ЗЗД (че Наемателят е длъжен да върне вещта) има характер на предизвестие, независимо дали е изпратена покана за доброволно изпълнение, като срокът започва да тече от момента на приемане на препис от исковата молба от Наемателя за период от един месец или ако договорът за наем е уговорен на ден- достатъчно е предупреждение от един ден.
Още повече се забързва процедурата с горепосочената покана за доброволно изпълнение, в която може да бъде включена клауза за прекратяване на договора при неизпълнение, който пък срок започва да тече с приемането на поканата от ответника.
И при двете условия процедурата по принудително изгонване по съдебен ред е сравнително бърза, без излишни усложнения. След като съдът приеме иска, разгледа го и установи, че няма налични обстоятелства, които да възпрепятстват производството, датата на заседанието се насрочва за след три седмици.
Предявяване на претенции за изплащане на наема
Тъй като искът за неплатен наем и други обезщетения не влиза в случаите за бързо производство, предвидени в ГПК, то той се подава отделно от този за изгонване. В този иск Наемодателят може да поиска не само да му бъдат изплатени дължимите задължения, но също така неустойка за забавяне и законна лихва. Неустойката за забавяне не е генерална, тя се определя спрямо описаното в Договора, докато законната лихва е константна, като тя се определя от Министерски съвет за различните периоди, като информация за тях може да бъде намерена в сайта на БНБ: http://www.bnb.bg/ (така например лихвата за забава от 03.05.2019 г. и от 03.05.2020 г. ще бъде различна).
Давност на задълженията
Както с всички задължения изискуемият наем също има давност за погасяване. В случая Законът за задълженията и договорите предвижда тригодишен давностен срок, който започва да тече с издаването на съответния документ за плащане или в предвидената в Договора дата за заплащане на задълженията. Заедно с уговорените задължения изтича и давността на неустойката и законната лихва, предвидени като горница на задълженията. Ето защо е необходимо да бъдат предприети действия по изискване на задълженията в удачен срок, за да не загуби Наемодателят правата си върху дължимото.