Цел:
Прекратяване на съсобствеността и превръщането ѝ в индивидуална собственост.
Приложно поле:
Делба може да се извършва единствено по отношение на т.нар. обикновена дялова съсобственост, при която всеки съсобственик има собствен дял.
Подобна съсобственост възниква при наследяване, в който случай всеки наследник притежава дял (идеална част) от собствеността върху вещите, включени в наследството.
Друг способ за възникване на обикновена съсобственост е когато две или повече лица придобият заедно определена вещ. В този случай всеки един от тях придобива т.н. идеална част от вещта.
Пример: лицето А и лицето Б закупуват заедно определен имот, съответно и двамата фигурират като купувачи в нотариалния акт и всеки от тях притежава по ½ идеална част от имота.
Случаи, в които съсобственост не може да се прекратява:
Делба не може да се извършва по отношение на имоти, придобити в режим на СИО, тъй като преди прекратяването ѝ тя представлява бездялове, неделима съсобственост между съпрузите. Едва след като общността бъде прекратена и имотите останат в обикновена съсобственост между съпрузите е възможно да се извърши делба на имотите.
Важно е да се знае, че съгласно Семейния кодекс, законовият режим на общност се прилага винаги, когато встъпващите в брак не са избрали друг режим на имуществените си отношения (законов режим на разделност или договорен режим).
Друго изключение са общите части в етажна собственост, които по правило не могат да се делят. Всеки собственик на индивидуален обект в етажната собственост притежава дял от общите части, който е съразмерен на съотношението между стойностите на притежаваните от всеки един от съсобствениците помещения, изчислени при учредяването на етажната собственост. Трябва да се държи сметка за обстоятелството дали общата част е такава по естеството си или по предназначение. В случай, че става дума за обща част по предназначение, общото събраните на етажните собственици може да вземе решение за изключването ѝ от общите части и обособяването ѝ като самостоятелен обект, който става обикновена съсобственост между притежателите на отделните обекти в сградата и като такава подлежи на делба.
На последно място, не би могло да се извърши делба по отношение на съсобственост, възникнала в рамките на гражданско дружество по Закон за задълженията и договорите („ЗЗД“). Гражданското дружество не е отделен правен субект, доколкото то представлява обединение на физически или юридически лица за постигане на една определена цел.
Делбата е неприложим способ, тъй като всеки един от съдружниците може да иска своя дял от общата собственост само при излизане от дружеството или при прекратяването му.
Видове:
Доброволна делба
При постигнато съгласие между всички съсобственици, съществува възможност за поделяне на съсобствените имоти доброволно без да се стига до съдебна намеса. В този случай страните подготвят договор, който следва да бъде подписан от всички съсобственици, за да бъде действителна делбата.
При поделянето на имотите следва да бъдат спазени законоустановените изисквания по отношение на минималната площ на различните видове имоти.
В делбата задължително следва да участват всички съсобственици. Ако това изискване не е спазено, договорът за делба ще е недействителен (нищожен) и като такъв няма да породи целените правни последици.
Когато доброволната делба е по отношение на движими вещи на стойност над 50 лв., както и на недвижими имоти, договорът следва да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите на всички съсобственици. В случай, че в делбата участват недееспособни или отсъстващи, необходимо е предварително разрешение на районния съд.
Съдебна делба:
До съдебна делба се стига в случаите, в които съсобствениците не постигнат съгласие по отношение на поделянето на съсобственото им имущество. В тези случаи всеки един от съсобствениците има право да подаде молба за делба до съответния районен съд.
Подобно на договора за доброволна делба, и при съдебната делба е необходимо да участват всички съсобственици. В противен случай делбата би била недействителна и няма да породи желаните от страните правни последици – прекратяване на съсобствеността и превръщането и в индивидуална собственост.
Съдебното производство по делба протича в две фази
- Първа фаза по допускане на делбата – в рамките на тази фаза съдът следва да установи между кои лица, за кои имоти и при какви квоти (права на всяка от страните) е налице съсобственост, по отношение на което се иска делба. По тези въпроси съдът се произнася с отделно решение, което подлежи на самостоятелно обжалване.
Всяка една от страните може да възрази срещу правото на някой от останалите съсобственици да участват в делбата, против размера на неговия дял, както и против включването на някои от имотите.
В рамките на фазата по допускане на делба съдът може да разгледа и други допълнителни въпроси от значение за делбата, а именно:
- Оспорване на произход на някой от съделителите;
- Оспорване на осиновяване;
- Оспорване на завещание;
- Искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения.
Една от особеностите на това производство е, че всички страни в него имат качеството както на ищци, така и на ответници. Поради тази причина всеки един от съделителите може в първото заседание по делото да поиска да бъдат включени и други имоти.
С постановяване на решението по допускане на делбата все още не е извършена делба на съсобствеността. Поради тази причина, ако не всички съделители използват съсобствените имоти съобразно правата си, то всеки един от тях може да поиска от съда да се произнесе в решението си за начина на ползване на съсобствените имоти до окончателното извършване на делбата. В този случай или се извършва разпределение на имотите, ако имотите са повече от един и има за всеки от съделителите, или се определя обезщетение, което съделителят, който ползва имота, следва да заплаща на останалите неползващи имота съсобственици.
Пример: Ако имотите, които се делят са два и съсобствениците са двама, то съдът може да определи всеки един от съсобствениците да ползва един от имотите. В случай, че имотът е един и той не може да бъде използван едновременно и от двамата съделители, съдът ще определи имотът да бъде ползван само от един от тях срещу заплащане на определена сума в ползва на другия съсобственик.
- Втора фаза по извършване на съдебната делба
Втората фаза е същинската фаза по извършване на делбата. Съдът следва да избере най-подходящия способ за извършване на делбата като съобрази броя на съделителите, броя на допуснатите до делба имоти и правата на всеки от съделителите. От голямо значение при определяне на способа за извършване на делбата е дали имотът/имотите, предмет на делбата, е/са поделяем/и или не.
При определяне на поделяемостта на съсобствена сграда, жилище или друг обект от значение е дали съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи. Съгласно съдебната практика въпросът дали преустройството е значително е фактически и следва да бъде изследван отделно за всеки конкретен случай. За да се направи тази преценка, следва да се съпоставят състоянието и стойността на жилището преди преустройството с обема и стойността на необходимите строително-монтажни работи за обособяването на самостоятелните обекти в него.
При извършване на делбата, съдът следва да се придържа към горепосочените законоустановени изисквания по отношение на минималната площ на различните видове имоти.
Извършване на делбата чрез съставяне на разделителен протокол и теглене на жребий
Основният принцип при извършване на делбата е при възможност всеки от съделителите да получи дял в натура. Това е възможно, когато броят на допуснатите до делба имоти е равен или по-голям от броя на съделителите. Не е необходимо имотите да са еднотипни, нито да са с еднакви размери. Важното е те да могат да се ползват самостоятелно един от друг.
Съдът изготвя проект на разделителен протокол, въз основа на заключението на вещото лице. Проектът се представя на страните, които могат да направят възражения във връзка с начина на разпределение или изготвената оценка от вещото лице. В случай, че съставянето на проекта за разделителен протокол се извършва в открито заседание, на което не присъстват (лично или чрез представител) всички съделите, съдът е длъжен да осигури на неявилите се възможност да се запознаят с проекта, като отложи съдебното заседание.
Следващата стъпка е съставянето на окончателния разделителен протокол, след което се пристъпва към теглене на жребий.
Как се извършва тегленето на жребий ?
Всеки отделен дял, определен в окончателния разделителен протокол, се описва (индивидуализира) върху отделен непрозрачен лист хартия, като всеки лист трябва да бъде сгънат по еднообразен начин. Другият вариант е всеки лист да бъде поставен в непрозрачен хартиен плик.
Всеки съделител трябва да изтегли един от листовете/пликовете, а когато някой от съделителите отсъства и не се представлява, съдът тегли вместо него. Основната цел е разпределението да бъде извършено не по волята/избора на съделителите или преценката на съда.
Когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се окаже невъзможно или много неудобно, съдът може да извърши делбата, като раздели имотите между съделителите, без да тегли жребий.
- Невъзможност за теглене на жребий е налице, когато до делба са допуснати имоти, съществено различаващи се един от друг по площ, обем или стойност, а същевременно дяловете на съделителите са различни.
- Голямо неудобство за образуване на дялове е налице, когато всеки от съделителите е направил в отделен дял значителни подобрения.
Извършване на делба чрез изнасяне на имота на публична продан
Този способ за извършване на делба е приложим, когато имотът е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете. В този случай имотът се изнася на публична продан, като съделителите могат да участват при наддаването в публичната продан. Законът предвижда възможност за всеки от съделителите да изкупи имота с предимство при възлагането в изпълнителното производство като заяви, че желае да купи имота по най-високата предложена цена.
Възлагане на неподелямо жилище
Законът предвижда две хипотези, в които неподелямото жилище може да бъде възложено на един от съделителите, в който случай имотът става негова индивидуална собственост.
- Възлагане на неподеляемо жилище в полза на преживелия или бивш съпруг:
Предпоставките за възлагане са следните:
- Имотът е жилище;
- Имотът е бил съпружеска имуществена общност, прекратена със смъртта на единия съпруг или с развод;
- на съпруга-съделител е предоставено упражняването на родителските права по отношение на децата от брака;
- съпругът няма собствено жилище.
- Възлагане на неподемяемо жилище в полза на един от наследниците:
Предпоставките за възлагане са следните:
- Имотът да е жилище;
- При откриване на наследството, наследникът-съделител е живял в жилището;
- Наследникът не притежава друго жилище.
И в двата случая съделителят (наследник/съпруг) следва да направи искането си за възлагане на жилището в рамките на втората фаза на делбата. Ако са налице горепосочените предпоставки, съдът постановява жилището в дял на съделителя, поискал възлагането, като дяловете на останалите съделители следва да бъде уравнени с други имоти или с пари.
