Върховният касационен съд имаше повод да разясни някои спорни въпроси за значението на уредения в Закона за устройството на територията (ЗУТ) режим на търпимост на незаконни строежи и на удостоверението за търпимост при спорове за собственост на незаконен строеж, както и относно последиците от незаконно строителство и кои строежи се считат за незаконни.
По-съществените моменти в решението на ВКС са:
Определение за „търпим строеж“
Търпим и неподлежащ на премахване е строеж:
- изграден до 31.03.2001 г. (когато влиза в сила действащият ЗУТ);
- за който няма строителни книжа;
- по отношение на който не е открита процедура по премахване
- който е допустим плановете, правилата и нормативите по време на изграждането или по сега действащите изисквания за строителството.
Търпимите строежи са годен обект на право на собственост и:
- могат да бъдат придобивани чрез давностно владение, включително могат да бъдат придобивани и идеални части от тях;
- могат да бъдат пристроявани и надстроявани;
- в тях може да се извършват основни ремонти, реконструкции и преустройства, без да се изменя външното им очертание в хоризонтално или вертикално отношение и без да се правят нови или да се укрепват носещи конструкции (ако нямат постоянен устройствен статут);
- предназначението им може да бъде променяно (ако са с постоянен устройствен статут по действащия ПУП).
Въпреки това, към настоящия момент изискването строежът да е законен и да е издаване удостоверение за търпимост, е приложимо предимно за изповядването на сделки с такива строежи пред нотариус (т.е. при продажба, дарение и др.).
Съществува и тълкуване, че нетърпими незаконни строежи могат да бъдат прехвърляне, независимо, че нямат строителни книжа и удостоверение за търпимост. От друга страна, когато се прехвърлят строежи за държавни и общински имоти-частна собственост, както и в производството по несъстоятелност, не е необходимо да се установява законността на строителството.
Незаконен, тоест, „нетърпим“ е строеж:
- изграден след 31.03.2001 г.
За разлика от предходните законодателни режими, действащият ЗУТ не предвижда процедурен ред за узаконяване на незаконни строежи, а единствено урежда тяхното премахване.
- за който собственикът не може да представи строителна документация и за който в общините не се съхранява такава.
Допустимо е, ако собственикът разполага с част от строителна документация, по съдебен ред да възстанови строителните книжа. Доказването на законността се извършва само със съответните строителни разрешения и документация.
- изграден въз основа на строителни книжа, когато строителното разрешение е отменено.;
- изграден при съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект;
- изпълнен с неотговарящи на стандартите и нормативи строителни продукти;
- изпълнен в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на ЗУТ.
Значение на удостоверението за търпимост
Издаването на удостоверение за търпимост не гарантира, че строежът няма да бъде премахнат:
- В практиката на ВКС преобладаващо се приема, че удостоверението за търпимост урежда правното положение на незаконните строежи, като установява, че няма да бъдат премахнати от държавата. Идеята на удостоверението не е да извади тези строежи от гражданския оборот, а единствено да обърне внимание на приобретателя, че ако строежът подлежи на премахване като незаконен, той ще поеме разходите по премахването му.
- В практиката на административните съдилища се приема, че единствената цел на издадено удостоверение за търпимост е да позволи нотариалното прехвърляне на строежите. Целта е приобретателят на строежа да бъде информиран, че придобива незаконен строеж.
Рискове при придобиване на незаконен строеж
Сделката по придобиване на незаконен строеж само по себе си не е нищожна, но за приобретателя съществува риск от:
- премахване на строежа от органите на строителния контрол, тъй като удостоверението за търпимост не е пречка органите на строителния контрол или съдилищата да преценят, че стоежът подлежи на премахване;
- забрана строежът да се ползва по предназначението, за което го придобива.
Същевременно правото на държавата да събори незаконния строеж се погасява по давност – в 5-годишен срок, считано от влизане в сила на заповедта за премахване на строежа до получаване на поканата за доброволното му премахване от собственика.
Защита срещу търпим строеж
- Статутът на търпимост не може да породи за собственика на земя задължение да търпи неудобства от незаконна постройка, собственост на друго лице. Поради тази причина собственикът на земята може да се защити с осъдителен иск за преустановяване на действията, с които строежът пречи на собственика да упражнява пълноценно правото си върху земята.
- Съществува и съдебна практика, която приема, че незаконният строеж не следва да се премахва, дори и да навлиза в съседен имот, ако установяването на това навлизане е резултат на по-точните съвременни методи на измерване и не е можело да бъде установено с ползваните към момента на изграждането на сградата методи.
Така постановеното решение на ВКС внася някои частични терминологични разяснения и синтезирано онагледява основните постановки, възприети в съдебната практика. Въпреки това, ВКС не установява по еднозначен начин дали и доколко е допустимо извършването на разпоредителни сделки по нотариален ред, без да е издадено удостоверение за търпимост.
