Върховния Касационен съд („ВКС“) даде нови разяснения за правното действие на новото вписване на неподновена ипотека, спрямо трети лица, придобили и вписали правата си върху ипотекирания имот в рамките на действието на първоначалното вписване.[1]
ВКС се придържа към основни положения, възприети и в практиката на съда, като приема, че придобилият имота в рамките на 10-годишния срок на първоначалното вписване на ипотеката, носи отговорност за чуждия дълг, която обаче произтича от самата ипотека (поради противопоставимостта на възникналото от вписването ипотечно право), а не от ипотечния договор, по който той не е страна.[2] Следователно, ако ипотечното право е погасено на основание изтичане на срока на ипотеката, която не е била подновена, третото лице, придобило собствеността върху имота и вписало правата си в рамките на действието на първоначалното вписване не носи отговорност за обезпеченото задължение и не може да се счита за учредило ипотеката лице, доколкото то не е страна, нито е встъпил като страна в ипотечния договор.
Върховните съдии препращат и към Тълкувателно решение № 3 от 17.03.2021 г. по т.д. № 3/2018 г. на ОСГТК на ВКС („Тълкувателното решение“), съгласно което може да се впише наново ипотека, ако е изтекъл десетгодишния срок на вписване и тя вече е била заличена по предвидения в Правилника за вписванията („ПВ“) ред, но това ново впиване е непротивопоставимо на третото лице, което е придобило собствеността върху имота и е вписало своя акт преди новото вписване на ипотеката, както и на неговите частни правоприемници, макар те да са придобили собствеността върху имота след новото вписване на ипотеката.
При преглед на законовата уредба, както и на дадените от върховните съдии отговори, могат да бъдат направени следните извода по отношение на правното действие на вписването на ипотеката:
- Ипотеката се учредява чрез сложен фактически състав, елемент от който в вписването ѝ, като последното има както конститутивно действие, тъй като с него възникват правните последици на ипотеката, така и оповестително-защитно действие;
- Действието на вписването на ипотеката трае 10 години от деня, в който е извършено. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови преди този срок да е изтекъл. Ако срокът изтече без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново, като в този случай тя има ред от новото вписване;
- Вписани ипотеки които не са били подновени и са заличени поради изтичане на 10-годишния срок, нямат правно действие;
- Законът придава погасителен ефект на заличаването на ипотеката само в хипотезата, в която същата е заличена въз основа на съгласие на кредитора или въз основа на влязло в сила съдебно решение;
- Заличаването на ипотеката въз основа на по молба на заинтересования, без други доказателства, когато са изминали 10 години от датата на вписването, няма погасителен ефект, доколкото ипотеката вече е погасена с отпадане на действието на вписването ѝ, т.е. тя вече е с непълен фактически състав, а заличаването единствено внася яснота, че ипотеката вече няма правно действие;
- Не е налице забрана за ново вписване на същата ипотека, когато длъжникът вече се е разпоредил с ипотекирания имот. При новото вписване съдията по вписванията не проверява дали имотът все още е собственост на длъжника или на лицето, което е учредило ипотека върху имота си за обезпечаване на чужд дълг. Вписването се извършва, но то няма да ползва ипотекарния кредитор, ако преди това има извършено разпореждане с имота, което е вписано;
- Третото лице, което е придобило собствеността на имота и е вписало нотариалния си акт преди новото вписване на заличената, по молба на заинтересования, ипотека, както и всички негови частни правоприемници, са защитени от факта, че първата сделка е с имот, необременен с ипотека;
- Ако ипотечното право е погасено на основание изтичане на срока на ипотеката, която не е била подновена, третото лице, придобило собствеността върху имота и вписало правата си в рамките на действието на първоначалното вписване, не носи отговорност за обезпеченото задължение и следователно не може да се счита за учредило ипотеката лице, доколкото то не е страна, нито е встъпил като страна в ипотечния договор.
Настоящата статия служи само за информация и има за цел да обърне внимание върху някои специфични изисквания на законодателство. Настоящото не представлява юридически съвет. За цялостно разбиране на дискутираните по-горе въпроси и преди да предприемете действия в тази връзка, Ви препоръчваме да се консултирате с адвокатите при Адвокатско дружество „Илиева, Вучева & Ко.”.
[1] Решение № 60096 от 13.09.2021 г. по т.д. № 1280 по описа за 2020 г., на Върховния Касационен съд („ВКС“), ТК, II отделение
[2] Решение № 101 от 13.02.2020 г. по т.д. 2992/2018 г. на ВКС, ТК, I отделение
