Нова съдебна практика на ВКС относно валидността на вписването на ипотеката

Върховния Касационен съд („ВКС“) даде нови разяснения за правното действие на новото вписване на неподновена ипотека, спрямо трети лица, придобили и вписали правата си върху ипотекирания имот в рамките на действието на първоначалното вписване.[1]

ВКС се придържа към основни положения, възприети и в практиката на съда, като приема, че придобилият имота в рамките на 10-годишния срок на първоначалното вписване на ипотеката, носи отговорност за чуждия дълг, която обаче произтича от самата ипотека (поради противопоставимостта на възникналото от вписването ипотечно право), а не от ипотечния договор, по който той не е страна.[2] Следователно, ако ипотечното право е погасено на основание изтичане на срока на ипотеката, която не е била подновена, третото лице, придобило собствеността върху имота и вписало правата си в рамките на действието на първоначалното вписване не носи отговорност за обезпеченото задължение и не може да се счита за учредило ипотеката лице, доколкото то не е страна, нито е встъпил като страна в ипотечния договор.

Върховните съдии препращат и към Тълкувателно решение № 3 от 17.03.2021 г. по т.д. № 3/2018 г. на ОСГТК на ВКС („Тълкувателното решение“), съгласно което може да се впише наново ипотека, ако е изтекъл десетгодишния срок на вписване и тя вече е била заличена по предвидения в Правилника за вписванията („ПВ“) ред, но това ново впиване е непротивопоставимо на третото лице, което е придобило собствеността върху имота и е вписало своя акт преди новото вписване на ипотеката, както и на неговите частни правоприемници, макар те да са придобили собствеността върху имота след новото вписване на ипотеката.

При преглед на законовата уредба, както и на дадените от върховните съдии отговори, могат да бъдат направени следните извода по отношение на правното действие на вписването на ипотеката:

Ипотеката се учредява чрез сложен фактически състав, елемент от който в вписването ѝ, като последното има както конститутивно действие, тъй като с него възникват правните последици на ипотеката, така и оповестително-защитно действие;
Действието на вписването на ипотеката трае 10 години от деня, в който е извършено. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови преди този срок да е изтекъл. Ако срокът изтече без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново, като в този случай тя има ред от новото вписване;
Вписани ипотеки които не са били подновени и са заличени поради изтичане на 10-годишния срок, нямат правно действие;
Законът придава погасителен ефект на заличаването на ипотеката само в хипотезата, в която същата е заличена въз основа на съгласие на кредитора или въз основа на влязло в сила съдебно решение;
Заличаването на ипотеката въз основа на по молба на заинтересования, без други доказателства, когато са изминали 10 години от датата на вписването, няма погасителен ефект, доколкото ипотеката вече е погасена с отпадане на действието на вписването ѝ, т.е. тя вече е с непълен фактически състав, а заличаването единствено внася яснота, че ипотеката вече няма правно действие;
Не е налице забрана за ново вписване на същата ипотека, когато длъжникът вече се е разпоредил с ипотекирания имот. При новото вписване съдията по вписванията не проверява дали имотът все още е собственост на длъжника или на лицето, което е учредило ипотека върху имота си за обезпечаване на чужд дълг. Вписването се извършва, но то няма да ползва ипотекарния кредитор, ако преди това има извършено разпореждане с имота, което е вписано;
Третото лице, което е придобило собствеността на имота и е вписало нотариалния си акт преди новото вписване на заличената, по молба на заинтересования, ипотека, както и всички негови частни правоприемници, са защитени от факта, че първата сделка е с имот, необременен с ипотека;
Ако ипотечното право е погасено на основание изтичане на срока на ипотеката, която не е била подновена, третото лице, придобило собствеността върху имота и вписало правата си в рамките на действието на първоначалното вписване, не носи отговорност за обезпеченото задължение и следователно не може да се счита за учредило ипотеката лице, доколкото то не е страна, нито е встъпил като страна в ипотечния договор.