Тема на настоящата статия е предварителният договор, който намира широко приложение поради множеството си удобства и пригодността му към сегашните обществено-икономически отношения.
Уредба на предварителния договор
Основната материалноправна уредба на предварителния договор се намира в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), а процесуалноправната в чл. 362 до чл. 364 от Гражданскопроцесуалния кодекс (ГПК). Съгласно чл. 19 ЗЗД целта на предварителния договор е бъдещото сключване на окончателен в нотариална или нотариално заверена форма, като достатъчно за действителността му е да бъде в проста писмена форма.
Предварителният договор трябва да съдържа основните елементи на окончателния, а именно – страни, цена и предмет (обект).
С оглед развитието на технологиите и дигитализацията във все повече сфери, напълно възможно е предварителен договор да бъде сключен и чрез размяна на електронни писма, които да послужат като доказателство за сключения договор. Изискването за форма ще бъде спазено винаги, когато електронните писма са подписани с квалифициран електронен подпис (КЕП). Когато писмата са подписани с усъвършенстван електронен подпис (УЕП) формата ще бъде спазена, ако страните изрично са го уговорили. В противен случай УЕП няма силата на саморъчния подпис.
Приложно поле на предварителния договор
Основното приложно поле на предварителния договор е при покупко-продажбата на имоти. Най-често сключването на предварителния договор предхожда сключването на окончателния, като в особени случаи е възможна и т. нар. конверсия – ако договорът за продажба е нищожен, но съдържа съществените елементи на предварителния договор по чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, то той се превръща в предварителен договор за продажба, ако страните желаят това.
За валидното сключване на предварителен договор няма нужда продавачът да е собственик на имота, нито дори такъв имот да съществува. Продавачът може да се задължи да изгради сградата и при определени условия да прехвърли собствеността върху нея или върху отделни самостоятелни обекти в нея на купувача, като получи цената. По същността си, продажбата на зелено е комбинация от договор за изграждане на един имот и прехвърляне правото на собственост след това.
Изисквания към имота, предмет на предварителния договор
Друг важен аспект при сключването на предварителен договор за покупко-продажба на имот е индивидуализацията на имота. Когато имотът е завършен и готов за експлоатация, този въпрос не е от особена трудност, тъй като пълната индивидуализация е тази, която е описана в предходните документи за собственост на имота (например нотариален акт), посочена и в чл. 60 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). Част от необходимата индивидуализация включва идентификатор, вид на имота, адрес и др.
Проблемът с индивидуализацията е по-сериозен, когато купуваме имот при така наречените ,,продажби на зелено“. Това е породено от липсата на данни за самия имот, като например идентификатор, които да се посочат в предварителния договор. Краткото описание на имота обикновено е достатъчно, но липсата на достатъчно подробно описание на имота би могло да затрудни уважаването на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за сключване на окончателен договор. В своята практика ВКС поддържа, че в подобни случаи трябва бъдат описани площта, помещенията, както и границите на имота, предмет на предварителния договор.
Какви са предимствата от сключването на предварителен договор?
Практически предимствата са множество.
Едно от тях е така нареченото ,,стоп капаро“. То се изразява в това, че след даването му, продавачът се задължава да спре предлагането на имота на други кандидат-купувачи за определен период от време. Това ,,стоп капаро“ най-често се разбира като капарото по чл. 93 ЗЗД. То не се нуждае от нарочна форма, но най-често се извършва чрез споразумение.
Същността на ,,стоп капарото“ показва и едно от другите предимства на предварителния договор, а именно предоставяне на необходимото време на купувача да се снабди със средствата за покупка на имота, което най-често се случва посредством банков кредит. Банката от своя страна ще отпусне кредит, ако може да учреди първа по ред ипотека. В етапа на сключване на предварителен договор обаче тя не може да учреди ипотека, тъй като имотът все още не е в собственост на лицето, кандидатстващо за заем. Предварителният договор е подходящ и за продавача, който може да се нуждае от време, за да се снабди с нужната документация за имота, а при покупко-продажбата на зелено с време, за да го построи.
Възможности при неизпълнение. Иск за обявяване на предварителния договор за окончателен
Искът за обявяване на предварителния договор за окончателен е едно от големите предимства на предварителния договор. Затова ще бъде разгледано самостоятелно. Преди да се премине към иска за обявяване на предварителния договор за окончателен, ще разясним накратко другите възможности на страните по предварителния договор.
Възможността за разваляне на предварителния договор
Най-често страните уговарят дата и час за явяването си пред нотариус. Неизпълнението на тази уговорка от една от страните е основание за разваляне на предварителния договор. Това неявяване, за да бъде лесно доказано в евентуален бъдещ процес, може да бъде обективирано в констативен протокол, в който нотариусът да опише, че страната, която се е явила, е била готова да изпълни, както и неявяването на другата страна.
Предварителният договор се разваля извънсъдебно. Необходима е само покана за изпълнение от изправната страна, в която се дава подходящ срок за изпълнение, след който договорът ще се счита развален. Възможно е да се развали и без даване на срок за изпълнение в някои особени хипотези. Страните ще трябва да върнат даденото по договора. Ако даденото е уговорено като задатък, връщането му ще се уреди съгласно чл. 93 ЗЗД, тоест дали връщането ще бъде само на задатъка или в неговия двоен размер, ще зависи от това дали страната, която не е изпълнила, е дала задатъка или е получила такъв. Ако е получила задатък и не изпълни, го дължи в двоен размер. Ако е дала задатък и не е изпълнила, го губи.
Другата възможност, която има всяка от страните по предварителния договор, е възможността да бъде обявен за окончателен (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Най-често това искане е отправено от купувача на имота, тъй като продавачът не иска да сключи окончателен договор. Възможно е, макар и рядко срещано, искането за обявяване на предварителния договор да е отправено от продавача. Причините за несключването на окончателен договор може да са различни. Например поради намерен нов купувач, готов да даде по-голяма сума. Това право се погасява с общата 5 годишна давност.
За да бъде уважено искането по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се приема, че страната, която упражнява правото на иск, трябва да бъде изправна. Това може да се докаже с констативния протокол от явяването при нотариуса. Следва да се вземе предвид, че необходимостта от изправност на страната, която иска обявяването на предварителен договор за окончателен, не е безспорно. За това свидетелства и висящото тълкувателно дело № 4 от 2020 г. на Върховния касационен съд.
Държавата такса за иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е в размер на 4 %, които се изчисляват върху ¼ от данъчната оценка на недвижимия имот. Исковата молба се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Вписването има оповестително-защитно действие, тоест брани лицето, което е вписало своята искова молба. Върху това вписване също се начислява такса, която е в размер на 0.1 %, които се изчисляват отново върху ¼ от данъчната оценка на имота, но не по-малко от 10 лева.
Към момента на постановяване на съдебното решение е необходимо продавачът да бъде собственик на имота – обстоятелство, което подлежи на проверка от съда.
В случай, че прехвърлителят не е собственик, съдът няма да уважи иска. Ищецът трябва да плати разноските по прехвърлянето на имота. Докато не бъдат заплатени, съдът разпорежда да се впише възбрана върху имота. Препис от решението не се предоставя на ищеца, докато не докаже плащане на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите данъци и такси на имота.
