Съгласно закона съществуват сервитути, възникнали по силата на Закона за енергетиката. Това е специфична хипотеза на възникване на сервитути в полза на енергийни предприятия по смисъла на Закона за енергетиката („ЗЕ“) върху земи от държавния поземлен фонд.
Става въпрос за учредяване на сервитути на основание чл. 64, ал. 11 ЗЕ във връзка с чл. чл. 64, ал. 2 – 10 ЗЕ. Сервитутите възникват по силата на ЗЕ независимо от собствеността или вида на територията, която засяга обекта, с изключение на земи, които попадат в държавен или общински горски фонд.
Кантората ни се обвърза с няколко дела, при които Административен съд, по жалби на собственици на земеделските земи, изменя решенията по протоколите на комисиите на Общините по чл. 210 ЗУТ, като определя размери на обезщетения за учредяване на сервитути около 10 пъти по-високи от тези, които експертите в комисиите определят.
1 По съдебните дела, при определянето на оценката за обезщетение, вещите лица – експерти неправилно прилагат ограниченията по чл. 14 от Наредба № 16 от 09.06.2004 г. за сервитутите на енергийните обекти
Част от проблемите, които срещаме по делата, са че неправилно вещите лица приемат, че върху имотите, върху които има учреден сервитут, собствениците на имотите са ограничени с всички ограничения по чл. 14 от Наредба № 16 от 09.06.2004 г. за сервитутите на енергийните обекти. Вещите лица посочват, че сред ограниченията върху имотите са:
- всякакъв вид застрояване, включително и на спортни стрелбища и военни полигони за стрелба;
- засаждане на трайни дървесни насаждения;
- извършване на сондажни работи, търсене, проучване и добив на подземни богатства;
- паркиране на всички видове превозни средства;
- складиране на отпадъци и материали;
- палене на огън и опожаряване на площите след прибиране на селскостопанската продукция;
- стрелба с ловно и бойно оръжие.
Експертите – оценители твърдят, че тези ограничения се прилагат към земеделските земи, представляващи най-често ниви от трета категория, като това тяхно тяърдение е изцяло погрешно. Съгласно закона, в земеделските земи не е допустимо извършването на всички гореописани действия, затова същите не могат да бъдат сочени като нарочни ограничения, които ще възникнат със сервитута. Те съществуват по принцип спрямо земеделските земи. Единственото реално ограничение, което може да възникне върху имотите би било да не може да се засаждат трайни дървесни насаждения, но дори това ограничение не следва да се отразява като утежняващ елемент върху ценообразуването на обезщетението.
2 Експертите правят неправилен подбор на изходни данни (аналози), по които да бъде приложен сравнителния метод на оценка на имота и съответно на цените на сделките за тях, при твърде малък обем на направените извадки
Взетите изходни данни (аналози) от вещите лица, не засягат случаи на учредяване на ограничено вещно право върху имоти, а засягат прехвърлителни сделки с имоти.
В първия случай говорим за запазване на собствеността върху имота на притежателя ѝ и единствено обременяването на имота с тежест, а във втория случай говорим за разпореждане с имота, при което разпореждащият се с имота губи собствеността върху имота.
По този начин аналозите са изначално неравнопоставени и неподходящи, за да се направи правилна и обоснована преценка от страна на съда.
3 Вещите лица определят оценка на имота според евентуално бъдещо използване на имота и евентуален потенциал, който би могъл да има, което е напълно недопустимо
Изцяло недопустимо е определянето на десетократно завишена оценка на имотите от вещите лица въз основа на определянето на имотите като евентуално възможни за развитие като „бизнес имот“. Подобен подход е изцяло недопустим. Значение за справедливата оценка на обезщетението за учреден сервитут върху имотите имат само и единствено настоящото предназначение на имота, начинът му на ползване към настоящия момент, както и фактът, че в последните години, нито предназначението на имота като земеделска земя се е променяло, нито начинът му на ползване като нива.
Подхода на вещите лица при извършване на оценката на по делата е изцяло неправилен, което води до завишена оценка на същите и прекомерност на обезщетението. Това от своя страна е в разрез с целта на обезщетението, предвидено по закон, а именно да възмезди собственика на обслужващия имот за вредите, които понася от възникнали по силата на закона сервитут или за евентуалните пропуснати ползи.
Вместо това, както вещите лица определят, така и съдът приема, че собствениците на обслужващи имоти, за вредите, които понасят от възникнали по силата на закона сервитути, следва да бъдат възмездени като все едно имотът им да беше отчужден.