В свое решение от 02.08.2021 г. („Решението“) Върховният касационен съд (ВКС) дава отговор на въпроса нищожна ли е вписана законна ипотека върху недвижим имот (като обезпечение по банков кредит), ако при вписването ѝ имотът не е бил собственост на кредитополучателя.
Общи положения
Решението препраща към предходната трайна практика на ВКС, която приема, че:
- независимо чия собственост е имотът, след като вече ипотеката е учредена, кредиторът може да насочи принудителното изпълнение към имота и да се удовлетвори по предпочитание от получената при продажбата му цена;
- ипотека може да се учреди само върху имоти, които към момента на сключването на сделката принадлежат на лицето.
Ипотека върху съсобствен имот
Когато едно лице учредява ипотека върху съсобствен имот (тоест, такъв, който е собственост на няколко лица), самостоятелно този съсобственик може валидно да учреди ипотеката единствено върху собствените си идеални части от имота. Останалата част от имота, дори договорът за ипотека да обхваща целия имот, остава свободна от вещни тежести (ако не са учредени други такива).
Ако съсобственик ипотекира целия имот без съгласието на останалите съсобственици, за техните идеални части ипотеката ще бъде нищожна. По отношение на ипотеката върху идеалните части на учредителя ѝ сделката остава действителна.
„Неделимост“ на ипотеката?
През призмата на правната доктрина ВКС приема, че такава „частична недействителност“ на ипотечната сделка не засяга неделимостта на ипотеката. Тази „неделимост“ се изразява в правото на ипотекарния кредитор да пристъпи към изпълнение върху целия ипотекиран имот като го продаде, дори когато:
- задължението, което е обезпечено с ипотеката бъде разделено/погасено частично;
- ипотекираният имот бъде разделен или прехвърлен в полза на трето лице.
С други думи, ако ипотечен кредит бъде изплатен, но само частично, банката може (със съдействието на съдебен изпълнител) да изнесе целия имот на публична продан.
След продажбата, банката ще има право да получи частта от цената на имота, която съответства не непогасената част от кредита.
Във втората хипотеза – при последващо прехвърляне на вече ипотекиран имот, банката отново има право да се удовлетвори от цената (съответната част от цената) след като инициира публична продан на имота. В този случай третото лице, което е „лишено“ от имота си, би могъл (при наличие на законовите предпоставки за това) да отправи своите претенции срещу своя праводател – кредитополучателят, който му е прехвърлил ипотекирания имот, но не и срещу банката.
Особени хипотези
В своето Решение ВКС посочва, че ипотеката е нищожна и когато е учредена върху имот, който се придобива от учредителя в по-късен момент (тоест, при учредяването не е
собственик, но става такъв впоследствие).
Не е действителна и ипотека, учредена върху имот, който е собственост на учредителя, но впоследствие придобивният му титул бъде обявен за нищожен. Това означава, че ако бъде учредена ипотека върху имот, който кредитополучателят е придобил, но в последващ момент сделката по придобиване на ипотекирания по-късно имот бъде обявена за нищожна, самата ипотека (макар и учредена пост-фактум) също губи валидността си.
