Проектирането и изграждането на гаражи като самостоятелни обекти в сгради е днешният стандарт. Това позволява гаражът да бъде закупен или продаден отделно от апартаментите в съответната сграда.
Друга възможност е предвиждането на паркоместа на етаж със статут на обща част в сградата. Ползването на паркоместата от собствениците се урежда с помощта на договор за реално разпределение на ползването на тези общи части.
Как обаче стои въпросът с ползването на реално обособена част от дворно място като място за паркиране, а дори и гараж? Подлежи ли на прехвърляне при смяна на собственика на самостоятелния обект в сградата, към който са предвидени съответните реално обособени части от двора?
С този въпрос е бил сезиран Върховният касационен съд. В свое решение от 05.02.2025 г., той е дал положителен отговор на този въпрос.
Фактология и относимост
Разгледаният от съда случай засяга вече отменени разпоредби на Закона за териториалното и селищно устройство (ЗТСУ – отменен 31.03.2001 г.) Въпреки това обаче, казусът е напълно актуален, доколкото релевантен е моментът, в който е предвидено (съответно запазено – при прехвърляне) ползването на реално обособена част от дворно място към собствеността върху обект в сградата.
В случая архитектурният проект на сградата е изготвен през 1993 г. и същият предвижда 6 бр. паркоместа върху незастроената част от земята. Последвали са поредица от сделки, с които са прехвърлени право на строеж върху конкретни апартаменти, заедно с правото върху местата за паркиране. Чрез публична продан през 2018 г. физическо лице е придобило правото на собственост върху дворното място. Същото установило, придобитата земя се ползва от други лица, които дори са построили гаражи от метални конструкции, съответстващи като площ на част от посочените по-горе и предвидени в проекта на сградата паркоместа. Именно това е дало повод за завеждането на иска с твърдението, че се ограничава неговото право на собственост и въпросните гаражи представляват незаконни постройки, които следва да бъдат отстранени.
Аргументите на съда
Действалият по времето на проектирането на сградата ЗТСУ е предвиждал изрична забрана за прехвърляне на реално обособени части парцели. Съдът приема обаче, че това не отговаря на фактологията в случая, а се касае за допустимо отклонение по смисъла на чл. 64 от Закона за собствеността. Разпоредбата предвижда две хипотези:
- Собственикът на постройката може да ползва земята, върху която същата е построена, доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение (общ случай);
- С акта, с който е придобил правото върху постройката (или съответния обект в нея) може а се предвиди друго (специален случай).
Именно втората специална хипотеза открива съдът в настоящия случай. Щом собственикът на земята е прехвърлил правото на строеж върху конкретен самостоятелен обект, заедно с предвиденото в проекта прилежащо към обекта реално обосбено паркомясто в двора, то се касае за „нещо друго“ по смисъла на специалния случай, описан по-горе. Съответно се касае за напълно валидна правна сделка и собственикът на земята следва да зачита правото върху паркоместата.
Макар формално изградените върху предвидените паркоместа гаражи от метални конструкции да не отговарят на всички законови изисквания, съдът приема, че същите не следва да бъдат отстранени, доколкото не създават пречка за упражняване на правата на собственика на земята. Той нито може да разполага свои вещи на въпросните места, дори ако металните конструкции бъдат отстранени, нито може да упражнява самостоятелни права върху тях, като например ги отдава под наем.
