Върховният касационен съд на Република България (ВКС) в свое скорошно решение* дава отговор на два важни въпроса, свързани с пълномощното, въз основа на което е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот:
- Какво е значението на частта от пълномощното, с която е декларирано, че продажната цена е получена от продавача преди подписването на договора за покупко-продажба; и
- Кой следва да докаже, че отразеното в пълномощното, съответно в нотариалния акт, е невярно и с какви доказателствени средства?
Фактическата обстановка е следната:
Сключен е договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт. Купувачът е лице, което едновременно с това е и пълномощник на Продавача въз основа на пълномощно с нотариална заверка на подписите и съдържанието. Освен изричната уговорка, по силата на която Продавачът упълномощава Купувача да продаде на себе си апартамента, включително срещу задължение за гледане и издръжка, в текста на пълномощното фигурира и текст, съгласно който Продавачът декларира, че е получил продажната цена до размера на данъчната оценка на имота.
Първоинстанционният съд е сезиран от наследник на Продавача с искове за прогласяване на нищожност на упълномощителната сделка и сключения въз основа на нея договор за покупко-продажба на апартамента, както и за развалянето му, които са отхвърлени. Подадена е въззивна жалба с твърдения за наличие на неизпълнение от страна на Купувача както по отношение на задължението му за полагане на грижи, така и на задължението му за заплащане на продажната цена.
Второинстанционният съд е приема, че изявлението на Продавача, съдържащо се в пълномощното, че е получил продажната цена до размера на данъчната оценка за имота, е без доказателствена стойност. Тъй като цената не е посочена като сума, не става ясно какво е платено и какво е получено. Освен това, цената не е определяема, тъй като към датата на нотариална заверка на пълномощното данъчната оценка не е била издадена. Съдът приема още, че в пълномощното не са уговорени правомощия за пълномощника на Продавача да получава цената по договора и да прави писмено изявление за това (разписка). Поради това, изявлението му в нотариалния акт, че е получил цената, е направено без представителна власт и не притежава доказателствена стойност. В резултат на това, договорът е развален.
На трета инстанция решението е отменено. Позовавайки се на предходна своя практика, ВКС приема, че частта от договора, съдържаща изявление, че цената е платена от купувача, съответно получена от продавача, представлява изявление за знание и в тази си част договорът има характер на частен свидетелстващ документ за изявление за знание с характер на извънсъдебно признание на факта, че цената е получена от продавача. Когато договорът за продажба е оформен с нотариален акт, то същият може да служи само като доказателство, че изявленията за плащане, съответно за получаване на цената, преди сключването на договора, са направени от двете страни по него, но не и за обстоятелството, че плащането е действително извършено, тъй като то не е направено пред нотариуса. В случай на спор доказателствената тежест за установяване на извършеното плащане се носи от купувача, като това може да бъде направено с всички допустими от закона доказателствени средства. Във връзка с това той може да се позове и на извършено от продавача признание, че цената е платена. Това признание обаче само по себе си не обвързва съда и той трябва да го прецени с оглед на всички обстоятелства по делото. По съгласие между страните за може да бъде издаден нарочен документ за извършеното плащане-разписка. Разписката е нарочно съставен свидетелстващ документ, който материализира извънсъдебно признание на автора си, че той е получил нещо от посоченото в разписката лице. Самата разписка може да бъде съставена както като отделен документ, така и да бъде включена като съдържание и в друг документ касаещ отношения между страните (например пълномощно). В частта, в която удостоверява извършеното плащане, този документ ще има значението на разписка.
В конкретния случай пълномощното има характера на разписка в частта си, с която Продавачът е декларирал, че е получил от Купувача сума в размер до данъчната оценка на имота и служи като доказателство за извършеното плащане. Без значение е фактът, че не е посочена точната сума, на която се равнява тази оценка. Данъчната оценка е известен факт, който подлежи на проверка във всеки момент. Липсва законово правило, според което размерът ѝ се узнава от момента на снабдяването с удостоверение за данъчна оценка. Обстоятелството, че към момента на нотариална заверка на пълномощното тя все още не е била издадена, не води до извод за неопределяемост на задължението за заплащането на така формулираната продажна цена.
*Решение № 60221 от 19.01.2022 г. по гр. д. № 3270/2020 г., IV ГО
