Учредяване на право на строеж през призмата на данъчния закон

Начало » Публикации » Учредяване на право на строеж през призмата на данъчния закон

Учредяване на право на строеж от собственици на земя в замяна на задължение за изграждане на самостоятелни обекти в жилищна сграда е често срещана практика, от която изгода имат и двете страни. На пръв поглед сделката е относително семпла. Истината обаче е, че данъчното третиране на подобна сделка е сложен въпрос със сериозни практически измерения, особено в проекти с по-голям мащаб.

Обща характеристика на сделката

Подобен вид сделка се третира от данъчния закон като бартер. С други думи, това е доставка (учредяването на правото на строеж), при която възнаграждението намира израз не в определена парична сума, а в стоки или услуги. По-конкретно, в настоящата хипотеза, учреденото право на строеж се заплаща под формата на строителни услуги за изграждане на конкретни обекти в сградата в договорения между страните вид.

Времеви момент на сделката

Първият фактор, който трябва да се съобрази на ранен етап, е точният момент, в който да се сключи сделката за учредяване правото на строеж. Определящото събитие за това съображение е издаването на разрешение за строеж на бъдещата сграда. Причината е разпоредбата на чл. 45, ал. 2 от Закона за данъка върху добавената стойност („ЗДДС“), според която е освободено от облагане учредяването или прехвърлянето на право на строеж до момента на издаване на разрешението за строеж.

Съобразяването на горното е важно, защото в противен случай доставката (учреденото право на строеж) ще бъде облагаема, а в зависимост от мащаба на проекта, данъчната основа може да достигне значителни размери.

Независимо какъв подход се избере, темпоралният въпрос съобразно издаването на разрешение за строеж касае само едната страна. Насрещната доставка, а именно услугата по изграждане на самостоятелните обекти, запазени за лицата-учредители на правото на строеж, е облагаема доставка сама по себе си.

Облагане на услугата по изграждане на обектите

В замяна на учреденото право на строеж на сградата, върху което строителят ще придобие право на собственост след изграждането ѝ, същият поема задължението да вложи средства и изгради самостоятелните обекти, за които учредителите са си запазили правото на строеж. Това представлява своеобразната „цена“, която строителят „плаща“ в замяна на така учреденото му право на строеж.

Определянето на размера на данъчната основа  остава неизяснено от приложимата разпоредба на чл. 26, ал. 7 от ЗДДС. Въпросът е дали за данъчна основа следва да се счита пазарната стойност на учреденото право на строеж или себестойността на предоставената стока. Последното, в разглежданата хипотеза, представляват разходите, които строителят ще направи за изграждането на самостоятелните обекти, запазени за лицата-учредители на правото на строеж.

Този въпрос е стигал и до СЕС, който в своето решение от 19.12.2012 г. по дело С-549/11 пояснява, че данъчната основа следва да се приравни с пазарната стойност на правото на строеж само в случаи на сделка между свързани лица по смисъла на данъчния закон.  Извън тази хипотеза, основата за облагане е действително получената (субективна) стойност, а не тази, определена на основа обективни критерии (пазарната цена). Въпросната субективна стойност на учреденото право на строеж в случая намира паричен израз в сумата, която строителят е готов да изразходва за доставката. С други думи, определената парична стойност на разходите на строителя за изграждане на самостоятелните обекти, запазени за лицата-учредители, всъщност представлява търсената субективна стойност. Същата следва да се счита и за данъчната основа. Към момента на подписване на нотариалния акт за учредяване правото на строеж, тази стойност е или определена, или поне определяема. Ако в последствие се установи отклонение на фактическата себестойност от прогнозната такава, може да се издаде дебитно/кредитно известие към фактурата.

Задължение за начисляване и изискуемост на ДДС

С момента на сключване на нотариалният акт за учредяване правото на строеж, могат да възникнат две насрещни задължения за начисляване и внасяне на ДДС. Както бе уточнено по-горе, от страна на учредителя облагаема доставка е само тази, извършена след издаване на разрешение за строеж. Разбира се, чл. 45, ал. 7 ЗДДС тава възможността по избор на доставчика да се третира като облагаема.

Учреденото право на строеж се явява авансово плащане, при това авансово плащане на цялата стойност на строителните услуги. Следователно ДДС става изискуем в момента на получаване на авансовото плащане, тоест с изповядването на сделката пред нотариус. Строителят трябва да издаде фактура на учредителите, като за данъчна основа се вземе стойността на разходите, които строителят по предварителни изчисления прогнозира, че ще изразходва за изграждането на самостоятелните обекти, за които учредителите са си запазили правото на строеж. Върху така определената данъчна основа следва да се начисли и внесе ДДС в законоустановения размер.

Настоящата статия служи само за информация и има за цел да обърне внимание върху някои специфични изисквания на законодателството. Настоящото не представлява юридически съвет. За цялостно разбиране на дискутираните по-горе въпроси и преди да предприемете действия в тази връзка, Ви препоръчваме да се консултирате с адвокатите при Адвокатско дружество „Илиева, Вучева & Ко.”