Съпругът/съпругата Ви е съсобственик на поземлен имот, заедно с друго лице, когато Вие и съпругът Ви решавате да строите върху същия този имот, например къща.
Започвайки строежа обаче, съпругът Ви – съсобственик на имота или Вие, не сключвате договор с третото лице – другия съсобственик на имота, с който договор да бъде учредено право на строеж във ваша полза.
Вие и съпругът Ви с общи усилия, с Ваше пряко или косвено участие, построявате къщата. Дали в този случай къщата ще представлява собственост на Вас и на съпруга Ви, или ще е собствена само на съпруга Ви, или пък третото лице – съсобственик на имота ще притежава права върху къщата Ви също?
Поради възникнали в практиката казуси в тази връзка, решавани от съдилищата по различен и противоречив начин, се наложи Върховният касационен съд (ВКС) да се произнесе по въпроса с тълкувателно решение.
Разрешението, което се дава от ВКС е следното: при извършен строеж от съпрузи по време на брака им, без учредено право на строеж, в поземлен имот, съсобствен между единия съпруг и трето лице, частта от построеното, съответстваща на правата на съпруга от съсобствеността върху терена, се придобива в режим на съпружеска имуществена общност, ако в имуществените отношения между съпрузите е приложим законовият режим на общност.
1 За да разберем защо разрешението, дадено от ВКС е такова, първо, следва да се запознаем с някои основни правни понятия.
1.1 Имуществени режими, действащи между съпрузите при сключването на брак
Режимите, които са определени от действащия в момента Семеен кодекс, са три:
- законов режим на общност;
- законов режим на разделност;
- договорен режим.
Съпрузите, при сключване на брак, могат да избират кой от режимите да се прилага. В случай, че при сключване на брак съпрузите не изберат изрично някой от трите режима, счита се, че относно имуществените отношения между тях се прилага законовият режим на общност.
В какво се изразява приложението на законовия режим на общност?
Вещните права, които се придобиват по време на брака в резултат на съвместен принос на двамата съпрузи, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити. Съвместният принос може да се изрази във влагане на средства, труд, в грижи за децата, работа в домакинството и се предполага до доказване на противното. Съществуват, естествено, изключения от това правило, като лични за всеки от съпрузите остават някои вещни права в определени случаи, но това не е предмет на разяснение в настоящата статия.
1.2 Правилото на „приращението“ и значението на учредяването на право на строеж
В Закона за собствеността (ЗС) е залегнало правилото, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго (правилото на приращението). Това правило, означава, че ако в имота, собствен на едно лице, друго лице построи нещо, постройката по силата на приращението, ще стане собственост на собственика на имота, а не на построилото я лице.
Подобно развитие на обстоятелствата може да бъде препятствано, когато се учреди право на строеж от страна на собственика на имота, в полза на лицето, което иска да строи в имота му и тогава постройката ще си остане собственост на построилия я, а не собственост на собственика на имота.
2 Постановление № 5 от 1972 г., т. 4, на Пленума на Върховния съд
С Постановление № 5 от 1972 г. на Пленума на Върховния съд е прието, че построената по време на брака сграда върху земя, индивидуална собственост на единия съпруг, представлява съпружеска имуществена общност и принадлежи общо на двамата съпрузи. Този извод на Върховния съд е мотивиран с императивния характер на нормата на действащия към онзи момент чл. 13 от Семейния кодекс от 1968 г., съгласно който придобитите от съпрузите през време на брака недвижими и движими вещи и права върху вещи принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити.
3 Тълкувателното решение на ВКС от 2022 г.
Чл. 13 от Семейния кодекс от 1968 г. е аналогичен с чл. 21 от Семейния кодекс от 2009 г., приложим в момента.
ВКС се основава именно на тази аналогичност и възприема разрешението на Пленума на Върховния съд, дадено в Постановлението от 1972 г. като казва, че щом построената по време на брака сграда върху земя, индивидуална собственост на единия съпруг, представлява съпружеска имуществена общност и принадлежи общо на двамата съпрузи, то това ще важи и ако единият съпруг е съсобственик на имота с трето лице. Построеното в такъв случай в имота се придобива от неговите собственици (съпругът – съсобственик и третото лице), а тази част от него, съответстваща на правата на съсобственика, който е бил в брак по време на построяването на сградата, се придобива в режим на съпружеска имуществена общност, когато между съпрузите е приложим режимът на общност.
В обобщение: За да се включи построеното в поземлен имот, съсобствен между единия съпруг и трето лице, в съпружеската имуществена общност, трябва да са налице следните предпоставки:
- Между съпрузите да се прилага режимът на съпружеската имуществена общност;
- Съпругът, който не е съсобственик на имота да участва пряко или косвено в строителството;
- Построеният обект да има качеството на самостоятелен обект на правото на собственост.
Също така, щом липсва учредено право на строеж в полза на съпруга, който е съсобственик на имота, това води до прилагане принципа на приращението по отношение на третото лице-съсобственик на поземления имот и това трето лице ще придобие идеална част от построената сграда.
От друга страна, съпругът, който е съсобственик на имота, в това си качество ще придобие идеална част от построената сграда в рамките на неговите права върху терена, която ще се включи в съпружеската имуществена общност, ако строителството е осъществено с участието на другия съпруг. В отношенията между съсобствениците на поземления имот е приложима разпоредбата на приращението, но в отношенията между съпрузите действат нормите на Семейния кодекс. Като резултат, съсобствеността, която ще възникне върху построената сграда, няма да изключва правото на собственост и на третото лице върху съответна на неговите права част от построения обект. Съсобствеността върху построената сграда ще е между двамата съпрузи (по силата на съпружеската имуществена общност като особено бездялово съпритежание) и третото лице.
4 В кои случаи построеното може да не стане част от съпружеската имуществена общност?
Във връзка с посоченото по-горе, когато имуществените отношения между съпрузите, не са такива в режим на общност, а на разделност, тогава постройката, ако бъде изградена от единия съпруг, който е съсобственик на имота, то построеното ще остане за него. Ако има уреждане на имуществените отношения по реда на договорния режим, преценката чия собственост ще бъде постройката, ще се направи съгласно договореностите между лицата, обективирани в договора.
Дори в отношенията между съпрузите да се прилагат отношенията на съпружеска имуществена общност, построеното отново може да не стане част от съпружеската имуществена общност, ако съпруга, който не притежава собственост върху имота, не участва пряко или косвено в построяването.
В случай, че изградената постройка е обект с обслужващо предназначение, който няма качеството на самостоятелен обект на правото на собственост, такъв обект ще стане съсобствен на съпруга, който притежава идеални части от поземления имот и на третото лице – съсобственик на имота, по силата на приращението.
