През месец май 2023 г. бяха внесени за разглеждане в Народното събрание два законопроекта за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост („ЗУЕС“), и двата от които бяха приети на първо гласуване. Това доведе до изготвянето на общ Законопроект за изменение и допълнение на ЗУЕС на тяхната основа, който се прие на второ четене от Народното събрание на 15.09.2023 г.
Приетият Закон за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост („ЗИД на ЗУЕС“, „Закона“) въвежда промени, които са необходими с оглед синхронизирането му с предвидената от Националния план за възстановяване и устойчивост на Република България реформа, свързана повишаване на инвестиции в енергийна ефективност.
Част от резултатите, които се преследват с нововъведенията на Закона са постигането на по-добра комуникация между етажните собственици; улесняване на процеса по вземане на решения на общите събрания; постигане на справедливо разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части; създаване на детайлна уредба на дейността на лицата, които извършват по занятие дейност по управление на етажна собственост и др.
За да бъдат тези цели постигнати, конкретните законодателни промени включват:
1 С оглед реда за провеждане на общото събрание на етажната собственост:
- се намаля изискуемият кворум от минимално необходимо представителство от собствениците на 67 на 100 идеални части, на 51 на 100 идеални части, както и изискуемият кворум за провеждане на събранието след отлагане;
- когато едно лице е собственик на повече от 51 на 100 идеални части от общите части на етажната собственост, общото събрание се провежда, ако присъстват собственици на най-малко 75 на 100 идеални части от общите части на етажната собственост;
- предвижда се процедура за смесен режим на работа на общото събрание – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, който да бъде уреден в правилника за вътрешния ред на етажната собственост;
- предвижда се механизъм за провеждане на неприсъствено гласуване в срок от 7 дни след провеждане на общото събрание от лицата, имащи право на глас, които не са могли да вземат участие в заседанието на общото събрание присъствено или онлайн.
2 Във връзка с книгата на акционерите:
- Въвежда се възможността книгата на етажната собственост може да бъде в хартиен или в електронен вариант;
- Урежда се, че подаването на декларация от собственик или ползвател за вписване в книгата на етажната собственост в 15-дневен срок от придобиване право на собственост или ползване, или при отдаване под наем, респективно при промяна на обстоятелствата, може да бъде осъществено и на електронния адрес на управителя/управителния съвет.
3 Във връзка със средствата за управление и средствата за поддържане на общите части на етажната собственост:
- Въвежда се възможност разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост да се разпределят по един от начините, изброени в Закона, по решение на общото събрание;
- Приема се, че за необитаеми самостоятелни обекти се заплащат разходи, равни на определените за един собственик / ползвател;
- Въвежда се възможността средствата за управление да се набират в индивидуална разплащателна сметка със специално предназначение на името на етажната собственост.
4 С оглед създаване на единна информационна система
- Предвижда се създаването на единна информационна система към Министерството на регионалното развитие и благоустройството, която да обединява регистър на професионалните управители на етажна собственост и регистър на етажната собственост;
- ЗИД на ЗЕУС определя, че вписването в Регистъра на професионалните управители на етажна собственост е условие за извършване на дейността на територията на Република България;
- Съгласно Закона в Регистъра на етажната собственост се вписват сдруженията на собствениците, както и управителните съвети (управителите) на сгради или отделни входове в режим на етажна собственост на територията на страната.
Тепърва предстои да се види ефекта на въдената законова уредба и дали ще тя ще успее да постигне целите, с оглед които е създадена, и по какъв начин ще се промени действително дейността по управление на етажната собственост.
Промените са в сила от датата на обнародване на Закона в Държавен вестник – 29.09.2023 г., с изключение на определени разпоредби, от които основно тези, касаещи създаването на единна информационна система, които влизат в сила от 31 декември 2024 г.
